La fiscalité des logements vacants va évoluer à compter du 1er janvier 2027. La loi de finances pour 2026 prévoit la fusion de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) en un dispositif unique baptisé taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH). L’objectif affiché est de simplifier un système jugé complexe tout en maintenant une distinction entre les communes situées en zone tendue et celles où la pression immobilière est moins forte.
Jusqu’à présent, les propriétaires pouvaient être soumis à deux régimes différents selon la localisation de leur bien. Dans les communes classées en zone tendue, la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) concernait les logements inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans les autres communes, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) pouvait être instaurée par décision de la collectivité et ne s’appliquait qu’aux logements vacants depuis plus de deux ans.
À partir des impositions établies au titre de 2027, ces deux dispositifs disparaîtront au profit d’une seule taxe, inscrite à l’article 1406 bis du Code général des impôts. Cette réforme a été adoptée dans le cadre de la loi de finances pour 2026 et vise à rendre la fiscalité plus lisible pour les propriétaires comme pour les collectivités.
Dans les communes situées en zone tendue, la nouvelle taxe s’appliquera automatiquement aux logements vacants depuis au moins un an. En dehors de ces zones, les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale devront toujours voter une délibération pour instaurer cette taxation. Dans ce cas, seuls les logements vacants depuis au moins deux ans pourront être concernés.
Selon le site du Service public, pour être considéré comme vacant, un logement devra notamment être destiné à l’habitation, être non meublé ou insuffisamment meublé, disposer des équipements essentiels et être libre de toute occupation pendant la durée prévue par la loi. L’administration fiscale s’appuiera notamment sur les informations issues de la déclaration d’occupation des biens immobiliers pour vérifier la situation des logements.
Des exonérations maintenues et des taux pouvant être relevés
La réforme ne remet pas en cause les principaux cas d’exonération. La taxe ne sera notamment pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, par exemple lorsqu’un logement est proposé à la vente ou à la location au prix du marché sans trouver d’acquéreur ou de locataire. Les logements occupés plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence resteront également exonérés, tout comme les logements appartenant aux organismes HLM.
Le calcul de la nouvelle taxe continuera de reposer sur la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer annuel théorique que pourrait produire le logement s’il était loué. Cette base sera multipliée par un taux fixé par la réglementation ou, selon les cas, par les collectivités.
Dans les communes situées en zone tendue, les taux de référence resteront fixés à 17 % la première année d’imposition et 34 % à partir de la deuxième année. La nouveauté réside dans la possibilité offerte aux communes d’augmenter ces taux jusqu’à 30 % la première année et 60 % les années suivantes. Hors zone tendue, les collectivités pourront continuer à fixer librement le taux de la taxe, dans la limite de 50 %.
Cette réforme s’appliquera aux impositions dues à compter de 2027, tout en tenant compte de la durée de vacance des logements avant le 1er janvier 2027. Les propriétaires de biens inoccupés auront donc intérêt à vérifier si leur commune est concernée et à anticiper les nouvelles règles afin d’éviter une imposition potentiellement plus élevée.
