La crise du logement à Genève est l’un des défis les plus pressants de la région. Le marché immobilier du canton est marqué par une pénurie de logements, une flambée des loyers et un retard considérable dans la rénovation de ses infrastructures. Une étude récemment menée par la Haute école spécialisée du nord-ouest de la Suisse (FHNW) met en lumière les effets pernicieux des régulations en place depuis plusieurs décennies.
Ces régulations, mises en œuvre pour protéger les locataires et l’urbanisme, auraient paradoxalement freiné la construction et accéléré l’augmentation des loyers. Ce phénomène, déjà bien ancré à Genève, pourrait affecter d’autres villes suisses si des mesures similaires étaient adoptées.
Une régulation stricte, mais contre-productive
Depuis 1983, Genève applique la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations (LDTR), une législation destinée à protéger l’urbanisme et à encadrer les modifications des bâtiments existants. Cependant, l’étude de la FHNW révèle qu’au fil des années, les durcissements successifs de cette loi ont découragé les investisseurs institutionnels et les promoteurs immobiliers, réduisant ainsi la quantité de nouveaux projets immobiliers. La valeur des constructions annulées ou retardées dans le canton atteint environ 600 millions de francs, soit 11% des dépenses de construction du canton au cours des 30 dernières années. Moins de nouveaux logements ont donc été construits, ce qui a engendré une pénurie croissante.
Cette pénurie a conduit à un marché immobilier de plus en plus tendu, où la demande dépasse largement l’offre. Les régulations ont également modifié les priorités des propriétaires immobiliers. Face à la difficulté de construire de nouveaux logements, ces derniers privilégient souvent des rénovations visant à maintenir la valeur de leurs biens ou à justifier des hausses de loyers autorisées par la législation. Toutefois, l’effet de ces rénovations est limité. Une fois les principaux travaux effectués, les propriétaires ne sont plus incités à poursuivre les améliorations. Ainsi, Genève affiche un retard de rénovation significatif : plus de 83% des immeubles de plus de 40 ans n’ont jamais été modernisés. Pour comparaison, à Zurich, seulement 41% des bâtiments de plus de 40 ans n’ont pas été rénovés, et à Bâle, ce taux est de 48%.
Cette situation met en lumière un paradoxe : bien que l’objectif de la régulation soit de protéger les locataires, elle conduit à des effets opposés. Le manque de nouveaux logements et la négligence des bâtiments anciens contribuent à l’aggravation de la crise du logement dans le canton. Cette dynamique crée un cercle vicieux où l’offre est insuffisante pour répondre à la demande croissante, et où les logements existants sont de moins en moins adaptés aux besoins actuels.
Les loyers : un gouffre entre anciens et nouveaux locataires
L’étude de la FHNW met également en évidence l’impact des régulations sur les loyers à Genève. Si les loyers des locataires en place sont protégés par un système de plafonnement, les nouveaux arrivants sont, eux, confrontés à des loyers nettement plus élevés. En moyenne, les nouveaux locataires payent un tiers de plus par mètre carré que les anciens, ce qui marque une différence significative par rapport à d’autres grandes villes suisses. À Zurich, par exemple, les nouveaux arrivants paient en moyenne 18% de plus par mètre carré que les anciens locataires. Cette situation aggrave les inégalités sur le marché du logement et rend l’accès à la ville encore plus difficile pour les personnes cherchant à s’y installer.
Cette différence de loyers ne fait qu’ajouter à la pression sur le marché immobilier de Genève. En effet, la tension entre l’offre et la demande se traduit directement par une augmentation continue des prix, en particulier pour les logements neufs ou rénovés. Les propriétaires, en réponse à cette demande soutenue, cherchent à maximiser leur rentabilité en augmentant les loyers des nouveaux locataires, ce qui éloigne encore davantage les ménages modestes du marché. Les données montrent que cette tendance n’est pas isolée à Genève et pourrait potentiellement affecter d’autres villes comme Zurich ou Bâle si elles adoptaient des régulations aussi strictes.
La réaction des autorités et les limites de la protection des locataires
Face aux critiques émises par l’étude de la FHNW, le canton de Genève a réagi. Le conseiller d’État chargé du Département du Territoire, Nicolas Walder, a défendu les régulations en place. Selon lui, accuser la LDTR de freiner les rénovations et les entretiens est une « paresse intellectuelle ». Il rappelle que les loyers à Genève sont bloqués, mais uniquement pour des périodes de trois à cinq ans maximum, et que la loi permet de protéger une majorité de locataires, estimée à environ 80% de la population du canton, rapporte 20min. Walder insiste sur le fait que l’objectif de ces régulations est de garantir la stabilité pour les résidents de longue date, tout en soulignant que ces mesures sont avant tout destinées à préserver la qualité de vie dans le canton.
Cependant, cette défense n’évacue pas les véritables enjeux auxquels le marché immobilier genevois est confronté. Si les régulations ont permis de protéger les locataires existants, elles ont aussi créé un fossé entre ces derniers et les nouveaux arrivants, exacerbant la crise du logement. Par ailleurs, le retard dans les rénovations et la pénurie de nouveaux logements continuent de peser lourdement sur l’ensemble du marché.
