Les températures grimpent dehors et, dans certains appartements suisses, elles refusent de redescendre. Grandes baies vitrées, mauvaise ventilation ou absence de protection contre le soleil peuvent rapidement transformer un logement en véritable fournaise. Face aux canicules qui se multiplient, une question revient de plus en plus souvent : un locataire peut-il réclamer une baisse de loyer parce qu’il fait trop chaud chez lui ?
Un logement trop chaud peut être considéré comme défectueux
En Suisse, aucune température maximale n’est inscrite dans la loi pour déterminer automatiquement qu’un appartement est inhabitable. Dépasser 25, 28 ou même 30 degrés à l’intérieur ne donne donc pas immédiatement droit à une réduction du loyer. La situation doit être examinée au cas par cas.
Le conseiller national socialiste genevois Christian Dandrès a récemment rappelé que les locataires confrontés à une chaleur excessive disposent de moyens d’action. Dans certaines situations, un propriétaire pourrait être appelé à installer des stores, à améliorer la ventilation ou à prendre d’autres mesures pour limiter la surchauffe.
Une réduction de loyer peut également entrer en discussion lorsque les conditions sont réunies. Un arrêt du Tribunal fédéral rendu en 2017 offre un point de référence important. L’affaire concernait un immeuble récent à Genève doté de grandes baies vitrées et confronté à des températures intérieures excessives.
Dans cette affaire, les juges ont examiné les températures normalement attendues dans un logement. Des valeurs d’environ 20 à 21 degrés ont notamment été évoquées pour un appartement ordinaire et de 19 à 20 degrés pour certaines constructions récentes. Une hausse pouvant atteindre environ cinq degrés supplémentaires pouvait encore être considérée comme acceptable dans les circonstances examinées. Au-delà, la chaleur pouvait constituer un défaut du logement.
Mais attention, ces chiffres ne représentent pas une limite nationale automatique. Un locataire ne peut pas simplement poser un thermomètre dans son salon, constater 27 degrés et déduire immédiatement une partie de son prochain loyer.
Selon John-David Burdet, avocat spécialisé en droit de la construction et de l’immobilier interrogé par la RTS, la notion de défaut dépend de chaque situation. Le type de bâtiment, son âge, sa conception et la cause de la chaleur peuvent faire toute la différence.
Obtenir une baisse de loyer risque d’être compliqué
Le principal enjeu consiste à démontrer que les températures excessives sont liées au logement lui-même.
Un appartement récent équipé de grandes surfaces vitrées, mais mal protégé du soleil, pourrait plus facilement soulever la question d’un défaut de construction. L’absence de dispositifs adaptés ou un problème de conception peuvent alors entrer dans l’analyse.
La situation risque d’être différente dans un vieil immeuble construit au XIXe siècle. Si le logement a toujours été particulièrement chaud pendant l’été, il peut être plus difficile de prouver l’existence d’un défaut dont le bailleur devrait répondre.
Le moment de la signature du bail pourrait également jouer un rôle dans l’appréciation du cas. Une personne installée depuis plusieurs décennies pourrait faire valoir que les épisodes de chaleur actuels n’avaient pas la même intensité lors de son arrivée. À l’inverse, pour un locataire ayant récemment choisi un appartement connu pour être fortement exposé au soleil, les circonstances pourraient être appréciées autrement.
Dans l’analyse relayée par la RTS, John-David Burdet insiste surtout sur la difficulté de la procédure. Le locataire doit pouvoir documenter les températures élevées, leur durée et les conséquences sur l’utilisation normale de l’appartement. Il doit également établir un lien entre la surchauffe et les caractéristiques du logement.
Le propriétaire peut, de son côté, rappeler que certaines mesures simples doivent être prises par l’occupant. Fermer les stores pendant les heures les plus chaudes, limiter l’entrée du soleil et aérer lorsque les températures extérieures baissent peuvent notamment être pris en compte.
Autrement dit, laisser les fenêtres ouvertes en pleine après-midi pendant une canicule puis réclamer une réduction de loyer risque de ne pas suffire.
Pour les locataires concernés, conserver des relevés réguliers de température peut aider à documenter la situation. Signaler le problème au bailleur permet également de l’informer officiellement de l’entrave et de demander des mesures correctrices.
Une baisse de loyer reste donc possible en Suisse lorsqu’une chaleur excessive restreint réellement l’usage normal du logement et constitue un défaut. Mais il n’existe ni température magique ni réduction automatique.
À l’heure où certains appartements se transforment en étuves pendant plusieurs jours, la question pourrait néanmoins devenir de plus en plus fréquente devant les propriétaires et les autorités de conciliation.
