Le marché immobilier suisse connaît une dynamique paradoxale : malgré des investissements massifs, la pénurie de logements ne cesse de s’aggraver. En 2023, près de sept milliards de francs ont été investis dans des placements immobiliers, un chiffre nettement supérieur à celui de 2020 et 2021.
Cette abondance de capitaux pourrait, en théorie, stimuler la construction de nouveaux logements, mais la réalité est toute autre. En effet, malgré cette afflux d’argent, les projets de construction se font rares et l’accès à un logement reste de plus en plus difficile, notamment dans les grandes villes.
L’immobilier : une machine à capitaux qui ne génère pas assez de logements
Le marché immobilier suisse, en dépit des milliards investis, souffre d’une capacité limitée à répondre à la demande croissante de logements. En 2023, les investissements dans le secteur ont explosé, atteignant des sommets historiques. En effet, entre janvier et septembre, près de sept milliards de francs ont été injectés dans l’immobilier, un montant bien supérieur aux investissements des années précédentes. Les investisseurs, attirés par les rendements attractifs de l’immobilier et par des taux d’intérêt quasi nuls, se ruent sur ce qu’ils considèrent comme de l’« or du béton ». Cependant, malgré cet afflux massif de capitaux, les effets sur la construction de logements ne sont pas à la hauteur des attentes.
L’un des principaux obstacles reste le manque de terrains constructibles. De nombreux cantons suisses, en particulier ceux des grandes villes comme Zurich, Genève ou Lausanne, sont confrontés à une pénurie de terrains disponibles pour de nouveaux projets immobiliers. Ce manque de foncier, couplé aux nombreuses procédures administratives et aux recours fréquents contre de nouveaux projets, ralentit considérablement la mise en chantier de nouveaux logements. Par ailleurs, les coûts de construction, déjà élevés, continuent d’augmenter, rendant encore plus difficile la rentabilité de nouveaux projets résidentiels destinés à un public plus large.
Une étude de Raiffeisen sur la question de l’immobilier en Suisse indique que, malgré les capitaux abondants, le nombre de demandes et d’autorisations de construire reste insuffisant pour compenser la pénurie actuelle. Selon l’expert Donato Scognamiglio, « le marché immobilier est comme un aspirateur qui attire à nouveau beaucoup de capitaux », mais ces fonds ne se traduisent pas par une offre significative de nouveaux logements, relate Blick. Ainsi, la pénurie qui frappe le marché immobilier devrait perdurer pendant encore deux à trois ans, au moins, avant de voir des résultats tangibles dans l’offre de logements.
Une dynamique dangereuse pour les locataires : des loyers en constante hausse
L’abondance d’investissements dans l’immobilier a pour effet pervers de faire monter en flèche les prix d’achat des biens existants. Les investisseurs, confrontés à la rareté de nouvelles constructions, se tournent de plus en plus vers le marché des biens déjà existants. Cela conduit à une inflation des prix d’acquisition, ce qui, par conséquent, entraîne une augmentation des loyers. Pour les locataires, cette dynamique est inquiétante. Alors que les loyers des logements existants restent relativement stables, les nouvelles acquisitions, notamment celles de fonds immobiliers, entraînent une révision des loyers à la hausse, ce qui rend l’accès au logement toujours plus difficile.
Une partie des fonds investis dans le marché immobilier est utilisée pour effectuer des rénovations énergétiques ou des surélévations de bâtiments. Ces transformations permettent de créer de nouveaux logements, mais souvent à des prix beaucoup plus élevés, rendant ces appartements inaccessibles pour les anciens occupants. Par exemple, dans certaines zones urbaines, des projets de rénovation doublent parfois les prix des loyers, ce qui précipite la sortie des ménages les plus modestes des centres-villes.
De plus, cette situation contribue à une fragmentation du marché immobilier. Les appartements de luxe, souvent inaccessibles pour la majorité de la population, restent parfois vides pendant des mois après leur construction. Cependant, la pénurie générale de logements garantit qu’un locataire finira par occuper ces biens. Ainsi, les investisseurs parviennent à rentabiliser leur capital, mais au détriment de la population qui, faute de logements abordables, est de plus en plus poussée à s’éloigner des zones urbaines.
