Le conflit en Iran commence à avoir des répercussions inattendues sur l’immobilier suisse, notamment en raison des hausses des coûts de l’énergie et des incertitudes liées aux taux d’intérêt. Bien que la guerre se déroule à des milliers de kilomètres, ses effets indirects se font ressentir jusque dans les foyers suisses, particulièrement en matière de chauffage et de financement immobilier.
Alors que l’énergie devient de plus en plus coûteuse et que les taux d’intérêt pourraient augmenter, les ménages suisses et les investisseurs doivent se préparer à de nouvelles hausses de coûts dans les prochains mois. Cette situation soulève des questions sur la résilience du marché immobilier suisse face à ces tensions mondiales, alors que la demande de logements reste forte malgré l’incertitude économique.
L’augmentation des coûts de chauffage : un impact direct sur les ménages suisses
La guerre en Iran, et en particulier les tensions liées au contrôle du détroit d’Ormuz, qui est un passage clé pour les hydrocarbures mondiaux, a provoqué une hausse significative des prix du gaz et du pétrole. En Suisse, environ 30% des foyers se chauffent au gaz, tandis que 20% utilisent le mazout. Selon Patrice Choffat, directeur général de la société immobilière Bestag, « la moitié des Suisses qui se chauffent au gaz ou au mazout doivent s’attendre à absorber les hausses de prix, car ils ne vont pas reculer, même avec l’ouverture du détroit d’Ormuz », rapporte Watson. Les contrats à terme du gaz naturel liquéfié (GNL) ont fortement augmenté depuis le début du conflit, et le prix du Brent, qui influence le prix du mazout, ne cesse de grimper.
L’impact sur les ménages suisses sera perceptible dans les six à douze prochains mois. Les contrats à moyen et long terme peuvent parfois amortir les fluctuations de prix à court terme, mais pour les entreprises et les ménages sous contrats plus flexibles, la hausse sera immédiate. Daniel Varela, directeur des investissements de la banque privée Piguet Galland, explique que l’impact des hausses de coûts de l’énergie se ressentira d’abord sur les secteurs non régulés, mais avec le temps, les prix de l’énergie devraient se répercuter sur les factures des consommateurs.
Choffat souligne également qu’au-delà des prix de l’énergie, la guerre pose des questions plus larges sur l’électrification du pays. La Suisse, qui s’engage dans une transition énergétique vers des sources plus vertes, pourrait se retrouver confrontée à des défis concernant la capacité du système électrique à gérer une demande plus importante, en raison de la dépendance encore importante aux énergies fossiles dans certains secteurs européens.
Les taux hypothécaires et les investissements immobiliers sous pression
Le conflit en Iran affecte également les taux hypothécaires en Suisse. Le marché des hypothèques en Suisse est lié aux rendements obligataires mondiaux. Morgan Pauwels, directeur commercial de la fintech genevoise Resolve, met en garde contre une « hausse des coûts énergétiques et de l’augmentation des prix à la consommation si les prix de l’énergie restent durablement élevés », selon Watson. Ces hausses de coûts peuvent à leur tour influencer les rendements obligataires, augmentant ainsi le coût du financement des banques. En conséquence, les taux hypothécaires, déjà sous pression, risquent de suivre cette tendance.
Même si, à court terme, l’impact sur les taux hypothécaires reste relativement limité, un conflit prolongé pourrait entraîner une remontée des taux à long terme. Varela indique que si le conflit persiste, les banques pourraient être contraintes de relever les taux d’intérêt à long terme, comme cela a été observé lors du conflit en Ukraine. Les taux d’intérêt plus élevés augmenteraient le coût des emprunts pour les particuliers, notamment ceux qui cherchent à obtenir des financements pour l’achat immobilier.
Malgré ces incertitudes, les investisseurs restent optimistes. Une enquête menée par le cabinet EY révèle que 98% des investisseurs estiment que le marché immobilier suisse restera attractif, même dans un contexte de hausse des taux. Le marché résidentiel en particulier demeure leur choix privilégié pour 2026, un secteur qui bénéficie de la stabilité économique du pays.
Les effets sur le marché de la construction et l’investissement immobilier
La guerre en Iran pourrait aussi influencer la construction immobilière, bien que l’impact soit limité pour le moment. Si l’inflation générée par la hausse des coûts de l’énergie, de l’acier et de l’aluminium pourrait se faire sentir, les experts estiment que les effets seront moins graves que lors de précédents chocs économiques. Patrice Choffat note que la hausse des coûts de construction pourrait se ressentir sur des matériaux spécifiques, mais que la situation restera gérable.
Cela dit, un autre facteur clé pour le marché immobilier suisse est la demande croissante de logements. L’Office fédéral du logement (OFL) indique qu’il y a actuellement une pénurie de logements sans précédent depuis 2014. La demande reste supérieure à l’offre, et cette tendance pourrait s’aggraver à mesure que les Suisses se tournent vers l’achat plutôt que la location, percevant l’immobilier comme une protection contre l’inflation. De plus, la demande de permis de construire pourrait diminuer si les taux d’intérêt augmentent davantage, ralentissant ainsi la construction de nouveaux logements.
