À Zurich, la tension sur le marché du logement atteint des niveaux impressionnants. Dans certains immeubles bien situés, les loyers bondissent fortement lors des changements de locataires, avant parfois d’être revus à la baisse faute de candidats.
Plusieurs exemples liés à Helvetia Baloise illustrent cette mécanique devenue explosive dans une ville où la demande reste forte. Une situation qui relance le débat sur le pouvoir des grands propriétaires institutionnels et les droits des locataires face aux hausses de loyers.
Des loyers qui changent brutalement d’un bail à l’autre
Dans la Seefeldstrasse, près de la gare de Tiefenbrunnen, plusieurs appartements appartenant à Helvetia Baloise affichent des hausses spectaculaires. Un exemple mentionné par Blick évoque un 4,5 pièces de 120 m², situé au rez-de-chaussée, qui était loué 3200 francs par mois en 2022. Il a ensuite été proposé à 4265 francs en décembre, avant de monter jusqu’à 5895 francs en mars, puis de redescendre à 4865 francs en avril.
Un autre logement de 3,5 pièces, d’une surface de 99 m², montre la même valse des prix. Jusqu’en 2019, il coûtait 2300 francs charges comprises. En février, il était proposé à 4465 francs, avant de passer à 4900 francs en mars, puis de retomber à 3850 francs fin avril.
Ces variations interrogent d’autant plus que les biens concernés ne sont pas forcément des appartements neufs ou luxueux. Les bâtiments de la Seefeldstrasse sont centenaires. Des rénovations ont certes été réalisées au fil des changements de locataires, notamment dans les cuisines et les salles de bains, mais certains défauts demeurent. Un locataire évoque des logements charmants, mais bruyants, avec de vieilles fenêtres laissant passer l’eau lors de fortes pluies.
Malgré leur emplacement recherché, certains appartements peinent ainsi à trouver preneur. La flambée des loyers semble donc atteindre une limite. Même à Zurich, tous les prix ne passent pas automatiquement.
Une mécanique légale, mais contestable
Le droit du bail permet, dans certaines conditions, d’adapter un loyer aux usages locaux et du quartier, notamment lorsque le propriétaire détient un bien depuis longtemps. Mais pour justifier une hausse, le bailleur doit pouvoir présenter des exemples comparables dans le même secteur, appartenant à différents propriétaires.
À Zurich, les bailleurs doivent aussi indiquer l’ancien et le nouveau loyer sur un formulaire officiel lors de la signature du bail. Le nouveau locataire peut alors contester le loyer initial. En théorie, ce droit existe. En pratique, peu de personnes l’utilisent, souvent par crainte de se mettre en conflit avec leur propriétaire dès leur arrivée.
Pour les grands propriétaires institutionnels, l’intérêt financier est pourtant évident. Une hausse de quelques centaines de francs après un départ peut améliorer la valeur du bien immobilier et avoir un effet direct sur les comptes. Dans un marché marqué par une pénurie chronique, le rapport de force joue rarement en faveur des locataires.
Le phénomène ne se limite pas à la Seefeldstrasse. Dans le lotissement Wasserschöpfi, à Wiedikon, également lié à Helvetia Baloise, un 4,5 pièces loué auparavant 3000 francs a été remis sur le marché à 4500 francs, avant de redescendre à 4185 francs.
Helvetia Baloise affirme, de son côté, fixer ses loyers selon un processus défini, en tenant compte des usages locaux, du rendement maximal autorisé, des rénovations et des réserves de loyer. La compagnie rappelle aussi qu’elle investit notamment des fonds de prévoyance dans l’immobilier, tout en disant être consciente de sa responsabilité sociale.
Des cas montrent toutefois qu’une contestation peut porter ses fruits. Dans un complexe de la Florastrasse, un loyer qui devait passer de 1950 à 2800 francs a finalement été ramené à 2400 francs après conciliation. Dans un autre dossier, une hausse de 2000 à 2700 francs a été réduite à 2500 francs.
