Le marché du logement en Suisse traverse une phase de tension qui ne touche pas tous les ménages de la même manière. Derrière la notion de pénurie se cache une réalité plus complexe, marquée par des écarts croissants entre locataires.
Une étude récente met en lumière un fonctionnement de plus en plus inégal du marché locatif. Cette évolution redessine en profondeur les conditions d’accès au logement, notamment pour les nouveaux entrants.
Un marché locatif à deux vitesses qui se creuse avec le temps
Contrairement à une perception largement répandue, tous les locataires en Suisse ne subissent pas la crise du logement de manière uniforme. Entre 2016 et 2025, les salaires ont progressé de 8,4%, tandis que les loyers des locataires déjà en place n’ont augmenté que d’environ 5%, selon une étude du spécialiste immobilier Wüest Partner relayée par Watson. Pour ces ménages, la charge liée au logement est restée relativement stable, ce qui contribue à maintenir un certain équilibre financier.
La situation est en revanche nettement plus difficile pour les personnes qui cherchent un nouveau logement. Sur la même période de dix ans, les loyers proposés sur le marché ont augmenté d’environ 17%. En 2025, ils dépassent en moyenne de 10,5% les loyers des baux existants. Cet écart significatif crée un système à deux vitesses, où les locataires installés bénéficient de conditions plus favorables que les nouveaux arrivants.
Ce phénomène s’explique en partie par la structure du marché suisse, caractérisé par une forte proportion de locataires et des mécanismes de protection qui limitent les hausses de loyers pour les contrats en cours. En parallèle, les biens remis sur le marché sont proposés à des prix plus élevés, reflétant la tension entre l’offre et la demande. Cette dynamique contribue à renforcer les inégalités d’accès au logement.
À Genève, ces écarts atteignent des niveaux particulièrement élevés. Les loyers des nouvelles locations y dépassent de plus de 50% ceux des logements déjà occupés. Les chiffres illustrent cette réalité: environ 392 francs par mètre carré pour les nouveaux baux, contre 253 francs pour les anciens. Ce déséquilibre s’explique notamment par un taux de vacance extrêmement bas, de 0,34%, ainsi que par une réglementation stricte encadrant le marché immobilier.
Des locataires immobilisés et des jeunes pénalisés
L’une des conséquences directes de cette situation est l’apparition d’un phénomène dit de «lock-in». Les locataires bénéficiant de loyers relativement bas hésitent à quitter leur logement, même lorsque celui-ci ne correspond plus à leurs besoins. Cette réticence s’explique par la crainte de devoir payer un loyer nettement plus élevé ailleurs.
En Suisse, la durée moyenne d’occupation d’un logement atteint ainsi 8,5 ans. À Genève, elle dépasse même 13 ans, illustrant un manque de mobilité important au sein du parc locatif. Cette faible rotation réduit mécaniquement le nombre de logements disponibles pour les nouveaux arrivants, aggravant la pénurie.
Un autre élément renforce cette tension: une part importante des logements, notamment les plus abordables, ne passe pas par les circuits classiques d’annonces. Ils sont souvent attribués via des réseaux informels, ce qui limite encore davantage l’accès pour les personnes extérieures à ces cercles.
Les jeunes adultes figurent parmi les principales victimes de ce système. En début de carrière, leurs revenus sont généralement plus faibles, ce qui les expose directement aux loyers élevés du marché. Cette situation retarde souvent leur départ du domicile parental et complique leur insertion résidentielle.
Selon les analyses du secteur, cette configuration du marché immobilier suisse repose sur des facteurs structurels. Le manque d’offre, combiné à une demande soutenue et à des prix déjà élevés, contribue à maintenir cette pression. Malgré la construction de nouveaux logements, la croissance du parc reste insuffisante pour rééquilibrer la situation.
