La hausse des loyers s’impose comme l’une des principales préoccupations en Suisse. Dans un marché déjà marqué par une pénurie persistante de logements, les prix continuent de grimper, alimentant le mécontentement des locataires.
Au cœur des critiques, un modèle de calcul des loyers hérité des années 1980 est accusé de ne plus correspondre aux réalités actuelles. Entre décisions juridiques récentes et évolution du marché immobilier, ce système est aujourd’hui remis en question sur le plan politique.
Un modèle ancien qui favorise des rendements plus élevés
En Suisse, les loyers reposent en principe sur les coûts, avec un rendement plafonné pour les propriétaires. Ce rendement, appelé rendement net, est calculé après déduction des charges comme les intérêts hypothécaires, l’entretien ou la gestion. Le cadre actuel autorise un rendement net maximal de 3,25%. Depuis un arrêt du Tribunal fédéral rendu en novembre 2020, ce rendement peut dépasser de 2 points le taux hypothécaire de référence, actuellement fixé à 1,25%. Avant cette décision, la marge autorisée n’était que de 0,5 point.
Ce changement a profondément modifié l’équilibre du système. Les bailleurs disposent désormais d’une plus grande marge pour ajuster les loyers à la hausse, notamment dans un contexte de taux bas. À cela s’ajoute un modèle de calcul défini par l’Office fédéral du logement, qui repose sur des hypothèses datant des années 1980. Selon ce modèle, 70% des revenus locatifs seraient consacrés aux coûts du capital et 30% aux autres charges.
Or, une étude menée en novembre 2024 par la société IAZI pour la Confédération montre que ces hypothèses ne correspondent plus à la réalité, indique Watson. Les coûts effectifs liés à l’exploitation et au financement sont aujourd’hui inférieurs à ceux retenus dans le modèle. En parallèle, la structure du marché a évolué: les investisseurs institutionnels, comme les caisses de pension ou les fonds immobiliers, ont renforcé leur présence. Leur part dans le parc locatif est passée de 31% en 2000 à 44% en 2023, tandis que celle des propriétaires privés a reculé de 57% à 45%.
Ces acteurs disposent généralement de davantage de fonds propres et recourent moins à l’endettement. Selon l’étude, dans le cas des caisses de pension, environ 70% des revenus locatifs correspondent à un rendement sur fonds propres, contre 28% dans le modèle théorique. Cette différence permet d’atteindre des niveaux de loyers plus élevés tout en respectant les règles en vigueur.
Un débat politique relancé face à la pression sur les locataires
Dans un contexte où les logements disponibles sont rares et souvent coûteux, cette situation alimente les critiques. Les coûts du logement figurent désormais à la 7e place des préoccupations de la population, selon le baromètre annuel d’UBS. Sur le plan politique, le dossier reste bloqué depuis plusieurs années, malgré plusieurs tentatives de réforme.
Une table ronde organisée en mai 2025 pour tenter de trouver un compromis a échoué, notamment en raison de l’opposition des représentants des propriétaires. Les divergences portent en particulier sur la manière de calculer les loyers initiaux et les hausses dans les baux existants. Actuellement, les augmentations sont autorisées dans trois cas: modification du taux de référence, inflation ou hausse générale des coûts.
Face à cette situation, certaines voix demandent une réforme du système. Le conseiller national Michael Töngi a déposé une motion visant à limiter le poids des fonds propres dans le calcul du rendement. L’objectif est de freiner la hausse des loyers en réduisant la capacité des investisseurs à générer des rendements élevés grâce à des capitaux importants. «Nous devons empêcher que des investisseurs disposant de moyens financiers importants ne fassent grimper sans cesse les loyers», affirme-t-il.
Le Conseil fédéral a déjà tenté d’agir en 2024 avec un paquet de mesures visant à modérer les coûts, notamment en limitant la répercussion de l’inflation. Ces propositions ont toutefois été rejetées par les partis bourgeois, le secteur immobilier et certains cantons. Une nouvelle tentative est en cours: l’Office fédéral du logement doit présenter d’ici fin septembre un modèle de calcul révisé.
L’enjeu est de taille. Il s’agit de moderniser un système vieux de plus de 40 ans, tout en trouvant un équilibre entre protection des locataires et maintien de l’attractivité du marché immobilier. Dans un contexte de pénurie persistante, la question du calcul des loyers reste plus que jamais au centre des tensions.
