Un locataire qui loue son logement sur Airbnb sans l’accord écrit de son propriétaire risque de devoir rembourser l’intégralité des sommes encaissées. La justice française considère que les revenus tirés d’une sous-location interdite appartiennent au bailleur.
Certains locataires estiment que le fait de payer leur loyer leur donne une forme de liberté sur le logement occupé. La justice française adopte une autre approche. Sans autorisation écrite du propriétaire, les sommes perçues grâce à une location de courte durée ne reviennent pas au locataire. Elles sont considérées comme des revenus issus d’un bien appartenant au bailleur.
La Cour de cassation s’appuie notamment sur les articles 546 et 547 du Code civil pour appliquer le principe d’accession. Selon cette règle, le propriétaire d’un bien bénéficie aussi des revenus générés par celui-ci, expliquent nos confrères de 20 Minutes.
Une jurisprudence confirmée depuis 2019
Un arrêt majeur rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 septembre 2019 a fixé une ligne claire. Dans cette affaire, des locataires avaient loué leur logement sur une plateforme de location touristique sans accord du propriétaire. Les juges ont estimé que les sommes perçues constituaient des « fruits civils » appartenant au bailleur. La décision a confirmé que le locataire ne pouvait pas conserver les revenus obtenus grâce à une sous-location interdite, même s’il réglait régulièrement son propre loyer.
Les conséquences financières peuvent être importantes. Dans l’affaire jugée en 2019, les locataires ont été condamnés à restituer 27 295 euros correspondant aux revenus tirés des locations réalisées sur la plateforme. Pour déterminer le montant à rembourser, les tribunaux peuvent s’appuyer sur plusieurs éléments, comme l’historique des réservations, les tarifs affichés, les périodes de location et les commentaires laissés par les voyageurs.
Les annonces publiées en ligne peuvent ainsi devenir des éléments utilisés lors d’un litige entre propriétaire et locataire.
Un accord écrit obligatoire avant toute sous-location
La sous-location d’un logement n’est pas libre en France. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire avant de sous-louer son logement. Cet accord doit préciser les conditions de la sous-location, notamment le montant demandé au sous-locataire. Un simple échange oral ou un message informel ne suffit pas.
Cette règle concerne les logements vides et les logements meublés constituant la résidence principale du locataire.
Le locataire risque aussi la fin de son bail
La restitution des revenus encaissés n’est pas la seule conséquence possible. Un propriétaire peut demander la résiliation du bail devant un juge en cas de sous-location interdite. Si la demande est acceptée, le locataire risque de perdre son logement. Dans certaines villes, notamment Paris, d’autres sanctions peuvent aussi s’ajouter lorsque les règles liées aux locations touristiques ne sont pas respectées.
La jurisprudence montre que le paiement régulier du loyer ne donne pas au locataire un droit automatique sur les revenus générés par le logement. Un appartement loué quelques nuits par mois pendant plusieurs années peut représenter une somme importante à restituer si le propriétaire découvre les locations sans autorisation.
Pour éviter tout risque, un locataire souhaitant proposer son logement sur une plateforme doit obtenir un accord écrit préalable de son bailleur et respecter les règles applicables aux locations touristiques.
