Avec plus de 800 000 nouveaux logements meublés déclarés depuis 2020, le statut LMNP s’impose comme l’un des principaux leviers de rentabilité des investisseurs particuliers en France. Mais entre micro-BIC et régime réel, le choix fiscal conditionne directement la rentabilité nette. Pour la majorité des bailleurs, le réel reste l’option la plus performante, et l’écart se creuse depuis la réforme Le Meur.
Micro-BIC : un abattement forfaitaire qui s’effrite
Le micro-BIC constitue le régime de plein droit pour les bailleurs dont les recettes annuelles n’excèdent pas 83 600 € en 2026 (contre 77 700 € jusqu’en 2025 ; 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés).
Son intérêt repose sur sa simplicité : un abattement forfaitaire est appliqué sur les loyers déclarés, sans aucune comptabilité de charges.
Depuis la loi Le Meur (janvier 2025), cet abattement a été drastiquement révisé :
- 50 % pour la location meublée longue durée
- 50 % pour les meublés de tourisme classés (au lieu de 71 %)
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés (au lieu de 50 %)
Résultat : pour de nombreux propriétaires, le micro-BIC ne couvre plus les charges réelles, en particulier dans les villes où la taxe foncière, les charges de copropriété et les intérêts d'emprunt ont fortement augmenté.
Régime réel : amortissement et déduction des charges
Le régime réel location meublée repose sur un principe simple : toutes les dépenses engagées pour produire le revenu locatif sont déductibles. Cela inclut les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, l’assurance PNO, les frais de gestion, les travaux d’entretien, les honoraires comptables et les frais de notaire de la première année.
À cela s’ajoute l’amortissement comptable du bien immobilier (sur 25 à 40 ans) et du mobilier (sur 5 à 10 ans). Cet amortissement vient réduire le résultat imposable sans entraîner de sortie de trésorerie. Conséquence : la plupart des LMNP au réel déclarent un résultat fiscal nul ou très faible pendant les 10 à 15 premières années de détention.
Un écart de fiscalité proche de 2 900 € par an
Prenons un cas type : loyer annuel 12 000 €, charges 4 000 €, amortissement 8 000 €. Au micro-BIC, le revenu imposable ressort à 6 000 € (abattement de 50 %) ; au régime réel, il est ramené à 0 €. À une tranche marginale de 30 %, l’écart d’impôt sur le revenu atteint 1 800 € par an, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (18,6 %, soit environ 1 116 €), portant la différence totale à près de 2 900 € annuels.
C’est précisément cet écart qui pousse de plus en plus de propriétaires à basculer vers le régime réel, malgré les obligations comptables associées : tenue d’une comptabilité commerciale, dépôt d’une liasse fiscale chaque année, conservation des justificatifs pendant six ans.
Les démarches à anticiper dès la première année
Le passage au réel implique une option formelle, à exercer dans les délais légaux après le démarrage de l’activité. La déclaration LMNP au régime réel nécessite également l’obtention d’un numéro SIRET via le guichet unique de l’INPI, ainsi que l’établissement d’un bilan d’ouverture mentionnant la valeur du bien et du mobilier.
Pour les investisseurs qui démarrent, l’accompagnement d’un outil dédié ou d’un expert-comptable est généralement recommandé : la base amortissable retenue dès la première année conditionne la fiscalité sur toute la durée de détention du bien.
