Acheter une maison à Bruxelles demande des revenus bien supérieurs à ceux d’un couple moyen dans la capitale. Selon une simulation réalisée par Estimios, basée sur les prix de vente de 2025 et les revenus fiscaux publiés par Statbel, aucune des communes bruxelloises analysées ne permet à deux revenus moyens locaux d’acheter la maison médiane.
L’étude compare les revenus nécessaires et l’épargne à prévoir pour devenir propriétaire dans les différentes communes belges. Sur les 554 communes disposant d’un prix médian de maison exploitable, 92,6 % passent le test selon les critères retenus par la plateforme. La situation est très différente selon les régions. En Wallonie, 249 communes sur 253 étudiées sont accessibles à un couple disposant de deux revenus moyens, soit 98,4 %. En Flandre, la proportion atteint 93,3 %, avec 264 communes sur 283.
À Bruxelles, le marché immobilier affiche une pression beaucoup plus forte, avec des prix qui dépassent davantage les capacités d’achat d’un ménage moyen.
Des écarts importants selon les communes bruxelloises
Dans la capitale, même les communes où les prix sont les plus bas restent difficiles d’accès pour un couple aux revenus moyens. À Anderlecht, où le prix médian d’une maison atteint 341 000 euros, un ménage devrait disposer de 4 656 euros nets par mois pour financer l’achat selon la simulation d’Estimios. Le revenu moyen estimé pour un couple dans cette commune atteint pourtant 4 286 euros nets mensuels. L’écart reste donc limité, mais il suffit à rendre l’achat de la maison médiane inaccessible selon les hypothèses retenues.
La différence est beaucoup plus importante dans les communes les plus chères. À Ixelles, une maison médiane coûte environ 785 000 euros. Le revenu nécessaire grimpe alors à 10 718 euros nets par mois, alors que le couple moyen est estimé à 5 155 euros. La simulation montre ainsi que l’accès à la propriété dépend fortement du lieu d’achat. Deux ménages ayant des revenus similaires peuvent avoir des possibilités très différentes selon la commune choisie.
L’épargne nécessaire pèse aussi dans l’achat immobilier
Le revenu mensuel n’est pas le seul élément pris en compte par les acheteurs. L’apport personnel joue également un rôle important, notamment pour financer la partie du prix qui n’est pas couverte par le crédit ainsi que les frais liés à l’acquisition. Selon Estimios, cette épargne représente en moyenne 15,5 % du prix d’achat en Wallonie, 14,5 % en Flandre et 20,1 % à Bruxelles. Pour les maisons bruxelloises vendues à plus de 600 000 euros, cette part peut atteindre 25 % du prix, notamment en raison de la disparition de l’abattement sur les droits d’enregistrement au-delà de ce seuil.
Les chiffres avancés restent toutefois des estimations. Estimios base ses calculs sur plusieurs hypothèses : un crédit couvrant 90 % du prix du bien, une durée de remboursement de 25 ans, un taux d’intérêt de 3,5 %, une mensualité limitée à 33 % des revenus et une réindexation de 10 % des derniers revenus fiscaux disponibles. Ces données, qui reposent sur des revenus fiscaux datant de 2023, donnent donc une tendance générale et ne remplacent pas une analyse personnalisée réalisée par une banque.
À noter que cette difficulté concerne principalement les maisons. Pour les appartements, la situation est différente : selon le même modèle, les logements dans les communes bruxelloises restent accessibles à un couple disposant de deux revenus moyens.
