Vendre un logement acheté plusieurs décennies plus tôt peut générer une importante plus-value, mais cette opération n’est pas toujours exonérée d’impôt. Un propriétaire parisien l’a découvert à ses dépens après avoir vendu son appartement pour 1,2 million d’euros, plusieurs années après avoir quitté les lieux. Malgré plus de vingt ans passés dans ce bien, il a dû s’acquitter de près de 92 000 euros aux impôts.
Cette situation rappelle une règle essentielle : l’exonération de la plus-value immobilière concerne la résidence principale au moment de la vente, et non un logement qui a simplement été occupé pendant une longue période dans le passé. Selon l’administration fiscale, la vente d’une résidence principale bénéficie d’une exonération totale, tandis qu’un logement considéré comme secondaire ou locatif peut être soumis à l’impôt sur la plus-value.
L’histoire concerne Rayan, prénom modifié, qui achète en 1999 un appartement de 75 m² situé près de la place des Vosges, à Paris, pour 285 000 euros, rapporte Le Figaro Immobilier. À l’époque, le logement est très dégradé et nécessite d’importants travaux. Au fil des années, il réalise une rénovation complète avec notamment un parquet massif et une cuisine sur mesure.
En 2021, alors qu’il souhaite s’installer avec sa compagne dans le Sud de la France, il décide de louer son appartement parisien pendant 18 mois avant de finaliser son projet de vie commune. En 2023, il vend finalement le bien pour 1,2 million d’euro, réalisant une importante plus-value par rapport à son prix d’achat initial.
La location du bien a changé son statut fiscal
Le propriétaire pensait pouvoir bénéficier de l’exonération réservée aux résidences principales en raison des nombreuses années passées dans l’appartement. Mais le fait d’avoir transformé le logement en bien locatif avant sa vente a modifié son traitement fiscal.
« C’est une erreur assez fréquente, admet l’ancienne notaire. Beaucoup de propriétaires pensent qu’ils conservent automatiquement l’exonération dès lors qu’ils ont habité le logement un jour, ou qu’une mise en location de courte durée ne change rien », explique l’ancienne notaire de Rayan au Figaro. Pour l’administration fiscale, un logement mis en location n’est plus considéré comme une résidence principale. La plus-value devient alors imposable, sauf si une autre exonération peut s’appliquer.
Dans ce dossier, la durée de détention a toutefois permis de réduire fortement la facture fiscale. La plus-value immobilière est normalement soumise à un impôt sur le revenu de 19 % et à des prélèvements sociaux de 17,2 %. Des abattements progressifs liés à la durée de détention permettent cependant de diminuer cette taxation. L’exonération totale de l’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, tandis que l’exonération des prélèvements sociaux nécessite 30 ans.
« Le bien a été détenu pendant un peu moins de 24 ans : l’impôt sur le revenu est gommé par les abattements de durée, qui prévoient une exonération au bout de 22 ans, mais les prélèvements sociaux, pour lesquels l’exonération est acquise au bout de 30 ans, restent partiellement dus », explique encore la notaire.
Les précautions à prendre avant de vendre un ancien logement principal
Le cas de ce propriétaire montre qu’un changement de situation peut avoir des conséquences importantes lors d’une revente. Un logement quitté depuis plusieurs mois ou années peut perdre son statut de résidence principale, notamment lorsqu’il est loué entre-temps.
La notion de délai après un départ du logement est appréciée au cas par cas par l’administration fiscale. Une vente réalisée rapidement après le départ peut parfois permettre de conserver l’exonération, notamment lorsque le logement est resté vacant et réellement destiné à la vente. En revanche, une occupation durable d’un autre logement ou une mise en location compliquent fortement cette possibilité.
Dans le cas présent, attendre quelques années supplémentaires aurait pu modifier la situation fiscale. L’appartement acheté en 1999 aurait atteint les 30 ans de détention en 2029, permettant une exonération complète des prélèvements sociaux, sous réserve d’un maintien des règles fiscales en vigueur à cette date.
Avant de mettre en vente un bien immobilier ayant changé d’usage, les propriétaires ont donc intérêt à vérifier leur situation auprès d’un notaire ou de l’administration fiscale afin d’anticiper une éventuelle taxation de la plus-value.
