Une évolution étonnante se dessine sur le marché locatif suisse. Alors que les logements restent rares dans de nombreuses régions, de plus en plus de propriétaires proposent désormais leurs appartements sans exiger de caution.
En seulement deux ans, le nombre de ces annonces a bondi d’environ 60 %. Derrière ce geste favorable aux locataires pourrait surtout se cacher un signal. Dans certaines zones, les loyers seraient devenus difficiles à augmenter davantage.
Les logements sans caution se multiplient
Habituellement, renoncer à la garantie locative constitue plutôt un moyen de rendre un appartement plus attractif lorsqu’un propriétaire peine à trouver un occupant. La tendance actuelle surprend donc dans un pays confronté à une pénurie persistante de logements, notamment dans les grands centres économiques.
Selon une analyse réalisée par le cabinet immobilier Iazi pour Blick, les annonces de logements proposés sans caution ont progressé d’environ 60 % en deux ans. Leur nombre reste encore limité à l’échelle du marché suisse, mais la vitesse de cette progression interpelle les spécialistes.
Donato Scognamiglio, expert immobilier, y voit notamment une conséquence possible de l’envolée des loyers. Dans certaines localités, les prix auraient atteint un niveau au-delà duquel il devient plus compliqué de trouver rapidement un locataire.
Plutôt que de diminuer directement le loyer demandé, certains propriétaires choisissent donc d’améliorer les conditions d’entrée dans le logement.
Cette stratégie peut représenter un avantage important pour le locataire. Avec des appartements proposés entre 3000 et 5000 francs mensuels dans certaines villes et leurs périphéries, une garantie correspondant à trois mois de loyer peut dépasser les 10’000 francs.
Même des ménages disposant de revenus confortables ne possèdent pas toujours cette somme immédiatement disponible.
Baisser le loyer reste la solution que les propriétaires veulent éviter
Les dernières données du marché apportent quelques éléments supplémentaires. En juillet, les loyers proposés ont reculé dans 15 cantons, notamment à Genève, Schwytz et Zurich. À l’échelle nationale, ils sont toutefois restés stables sur un mois et demeuraient 2,4 % plus élevés qu’un an auparavant.
Ces baisses ponctuelles ne signifient donc pas encore que les loyers diminuent durablement en Suisse. Elles montrent néanmoins que la progression devient moins uniforme.
Pour un propriétaire ou un investisseur, réduire officiellement le loyer n’est pas toujours la solution privilégiée. Le niveau des loyers influence directement le rendement attendu d’un immeuble et, par conséquent, sa valorisation.
Avant de toucher au prix affiché, certains bailleurs préfèrent ainsi accorder des avantages supplémentaires. Par le passé, lorsque davantage de logements restaient vacants, plusieurs mois de loyer gratuits étaient parfois proposés aux nouveaux occupants.
Cette méthode est devenue beaucoup plus rare. Elle coûte cher au propriétaire et peut également envoyer un mauvais signal en donnant l’impression que le logement est surévalué ou particulièrement difficile à louer.
Une formule particulièrement attractive pour certains locataires
La suppression de la caution présente une image beaucoup plus positive. Le locataire conserve son argent disponible, tandis que le bailleur peut réduire certaines démarches administratives en passant notamment par des solutions d’assurance.
Cette formule semble particulièrement intéressante pour les expatriés fraîchement installés en Suisse, les familles ou les personnes qui doivent déjà supporter d’importantes dépenses lors d’un déménagement.
Les offres concernent actuellement surtout des logements anciens et certaines constructions neuves situées dans les agglomérations, où le risque de vacance temporaire peut être plus important.
Pour les immeubles récemment construits, la marge de manœuvre sur les loyers est parfois limitée. Certains projets ont été développés après l’achat de terrains à des prix élevés, puis confrontés à l’augmentation des coûts de construction et des taux d’intérêt après le début de la guerre en Ukraine.
Les propriétaires peuvent alors préférer assouplir les conditions de location plutôt que revoir leurs loyers à la baisse.
La progression spectaculaire des offres sans caution ne signifie donc pas que le marché locatif suisse est soudain devenu favorable aux locataires. Elle pourrait plutôt révéler qu’à certains endroits, les propriétaires commencent à rencontrer la limite de ce que les candidats sont capables ou disposés à payer.
