La question des loyers revient au cœur du débat public en Suisse, alors que de nombreux ménages peinent à se loger à des prix abordables. Malgré un cadre légal censé limiter les abus, les écarts entre loyers pratiqués et loyers théoriquement justifiés restent importants.
Une initiative portée par l’Association suisse des locataires entend désormais renforcer les contrôles et corriger ces dérives. Ce projet intervient dans un contexte tendu, marqué par une pénurie persistante de logements et une hausse continue de la demande.
Des loyers souvent déconnectés des coûts réels
Dans les grandes villes suisses, certains cas illustrent les déséquilibres du marché. À Zurich, un appartement de 3,5 pièces est proposé à 3900 francs par mois, malgré un emplacement bruyant, un état vieillissant et l’absence de rénovations majeures depuis deux décennies, cite le magazine Beobachter dans un article repris par Blick. Dans le même immeuble, des logements plus spacieux et mieux situés, loués depuis plusieurs années, coûtent jusqu’à 20 % de moins. Cette différence s’explique notamment par les pratiques lors des changements de locataires, moment où les loyers peuvent être réévalués sans toujours refléter les coûts réels.
Le cadre légal suisse interdit pourtant les rendements excessifs. Le Tribunal fédéral fixe une limite: lorsque le taux hypothécaire de référence est égal ou inférieur à 2 %, le rendement net ne doit pas dépasser ce taux de plus de deux points. Avec un taux actuel de 1,25 %, le rendement maximal autorisé atteint donc 3,25 %. Dans les faits, ces règles restent difficiles à faire appliquer.
Une étude de l’institut Sotomo, menée auprès de 34’441 personnes, met en lumière ce décalage. Seule la moitié des locataires interrogés a demandé une baisse de loyer après une diminution du taux de référence. À peine 5 % ont contesté leur loyer initial, alors que ces démarches aboutissent dans 75 % des cas. Ce faible recours s’explique en grande partie par la crainte de détériorer la relation avec le bailleur ou de subir des conséquences indirectes, comme une résiliation ou des travaux contraignants.
Les estimations du bureau Bass donnent une idée de l’ampleur du phénomène. Entre 2006 et 2023, les locataires auraient payé environ 100 milliards de francs en trop, soit en moyenne 360 francs supplémentaires par mois et par logement. Ce chiffre alimente les critiques envers un marché qualifié de «Far West» par certains observateurs, où la transparence reste limitée et les loyers parfois fixés de manière opaque.
Une initiative ambitieuse face aux craintes du secteur immobilier
Pour répondre à ces déséquilibres, l’initiative sur les loyers propose de renforcer les contrôles des rendements et de réduire la charge pesant sur les locataires. L’objectif est d’éviter que ces derniers doivent systématiquement engager des procédures pour faire valoir leurs droits. Le texte prévoit aussi de supprimer le critère des «loyers usuels dans la localité ou le quartier», souvent utilisé lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans. Ce mécanisme oblige aujourd’hui les locataires à comparer leur situation avec celle d’autres logements, une démarche complexe et rarement concluante devant les tribunaux.
L’initiative entend ainsi instaurer davantage de transparence et encadrer plus strictement les pratiques du marché. Des acteurs comme l’association Casafair défendent déjà une approche basée sur la clarté des calculs de rendement et le dialogue avec les locataires. Certains propriétaires adoptent volontairement cette ligne. À Zurich, une copropriétaire ayant rénové un immeuble propose par exemple des loyers d’un peu plus de 2000 francs pour des appartements de quatre pièces, avec un rendement modeste assumé.
Malgré ces exemples, les oppositions restent fortes. Les milieux immobiliers et une partie des partis politiques redoutent une hausse de la bureaucratie et un recul des investissements. Une étude du bureau Wüest Partner, portant sur le canton de Bâle-Ville, montre qu’un encadrement plus strict des loyers peut ralentir les demandes de permis de construire. Dans ce canton, les rénovations et reconstructions doivent être validées lorsque le taux de vacance est inférieur à 1,5 %, et les hausses de loyers sont limitées.
En parallèle, d’autres pistes émergent pour répondre à la crise du logement. Une initiative parlementaire propose par exemple de taxer davantage les plus-values foncières, avec un potentiel de recettes estimé entre 1,1 et 3,3 milliards de francs par an. Des acteurs privés commencent aussi à promouvoir des modèles avec des rendements plus faibles, autour de 2 %, afin de favoriser la construction de logements abordables.
La suite dépendra en grande partie du débat politique et, potentiellement, d’une votation populaire. La question du logement s’impose comme un enjeu central, à la croisée des préoccupations économiques et sociales. Les décisions prises dans les prochains mois pourraient durablement influencer l’équilibre du marché immobilier suisse.
