La Suisse fait face à une crise immobilière de plus en plus pressante, marquée par une pénurie de logements, notamment dans les grandes villes. Cependant, une part importante de l’immobilier résidentiel reste sous-occupée, un paradoxe qui soulève des interrogations sur l’utilisation de l’espace disponible.
En effet, une maison sur cinq est occupée par une seule personne, et plus de la moitié des maisons individuelles hébergent une ou deux personnes seulement. Ce phénomène est d’autant plus inquiétant que les jeunes familles peinent à trouver des logements adaptés, en raison de la rareté des biens et de l’inflation des prix.
L’ampleur du phénomène : plus de 55 % des maisons individuelles sous-occupées
Selon les dernières statistiques de l’Office fédéral de la statistique (OFS), la Suisse comptait, fin 2024, près de 900 000 maisons individuelles, dont plus de la moitié sont occupées par une ou deux personnes seulement, rapporte Watson. Près de 55 % des maisons individuelles sont ainsi peu occupées, et près d’une sur cinq est habitée par une seule personne, soit environ 152 000 ménages. À cela s’ajoutent quelque 330 000 ménages de deux personnes vivant dans des maisons individuelles. Ces chiffres mettent en évidence un phénomène qui perdure depuis plusieurs années et qui atteint des niveaux record en 2024, même si les variations d’une année à l’autre restent relativement faibles.
Les raisons de cette sous-occupation sont multiples. Le principal facteur réside dans les habitudes des couples plus âgés, souvent restés dans la maison familiale après le départ des enfants. Il n’est pas rare que ces couples, bien que leurs besoins aient évolué, choisissent de conserver une maison grande et peu adaptée à leur nouvelle situation, principalement par attachement émotionnel ou manque de solutions de logement plus petites et accessibles. D’un autre côté, la pénurie de logements dans certaines régions, notamment urbaines, rend difficile l’accès à de nouvelles habitations pour les jeunes familles. Par conséquent, l’occupation des maisons devient inefficace et ce, dans un contexte où la demande est de plus en plus forte.
L’étude de l’OFS, qui mesure cette occupation depuis 2020, met également en lumière une augmentation progressive de la surface habitable par personne. En 2024, chaque habitant disposait en moyenne de 46,6 m² de surface habitable. Ce chiffre, qui a augmenté de façon régulière jusqu’en 2021, semble aujourd’hui se stabiliser, bien qu’il demeure bien au-dessus des besoins réels de nombreux ménages. Ces statistiques révèlent ainsi une gestion de l’espace souvent peu rationnelle, alors même que la demande de logements accessibles dans les zones urbaines reste insatisfaite.
L’impact sur l’économie et les solutions potentielles
La sous-occupation des maisons individuelles a des conséquences notables sur l’immobilier et l’économie en Suisse. D’un point de vue économique, l’absence d’une répartition optimale des espaces résidentielles nuit à l’efficience du marché immobilier. En effet, ces maisons sous-occupées représentent un potentiel inexploité dans un pays où la crise du logement ne cesse de s’aggraver, particulièrement dans les grandes villes où l’offre est limitée. L’immobilier suisse souffre ainsi d’un manque de logements abordables pour les jeunes générations, qui doivent faire face à une forte inflation des prix des biens immobiliers. Parallèlement, des zones où la demande est moins forte voient leurs maisons rester vacantes, augmentant le déséquilibre territorial.
Les données montrent que, fin 2024, les bâtiments chauffés au mazout représentaient encore 35 % du total des bâtiments en Suisse, une proportion qui diminue lentement au fil des décennies. En revanche, l’utilisation de la pompe à chaleur progresse, avec 23 % des bâtiments équipés de ce système en 2024, contre seulement 5 % en 2000. Cependant, ce fossé énergétique est révélateur des contrastes présents dans l’immobilier suisse, où certains bâtiments restent inadaptés à la transition énergétique tout en restant sous-occupés. De plus, les zones plus rurales, où l’occupation des maisons est souvent plus faible, peinent à s’adapter aux nouveaux besoins énergétiques.
Afin de pallier ces inégalités, des solutions de réaffectation des biens sous-occupés pourraient être envisagées. L’État pourrait inciter les propriétaires à redéfinir l’usage de ces grandes maisons, par exemple en les convertissant en appartements ou en logements adaptés aux familles qui peinent à trouver un bien. L’introduction de mesures fiscales incitatives pourrait également jouer un rôle pour encourager ces réaffectations, tout en optimisant l’utilisation de l’espace et en répondant à la demande croissante de logements accessibles.
