150 000 francs représentent un capital conséquent. Face aux prix immobiliers suisses, cette somme peut cependant couvrir seulement une partie de l’apport nécessaire. Le patrimoine transmis par la famille facilite certains achats, tandis que d’autres projets restent bloqués faute de capital ou de revenus suffisants.
Une analyse de données fiscales bernoises met en évidence le rôle grandissant des héritages et des donations parmi les acheteurs. Pour les ménages de la classe moyenne, l’argent reçu aide à approcher le financement demandé, sans toujours permettre de le boucler.
Pour une maison à un million, 200 000 francs d’apport
Pour un bien acheté et estimé par la banque à un million de francs, l’exigence minimale de 20 % de fonds propres impose de réunir 200 000 francs. Les 800 000 francs restants peuvent être financés par une hypothèque, sous réserve de remplir les conditions de revenus.
Dans cet exemple, un héritage de 150 000 francs laisse encore 50 000 francs à trouver. Avec 70 000 francs hérités, l’écart atteint 130 000 francs. Ces sommes peuvent être complétées par d’autres ressources, mais elles montrent pourquoi un héritage conséquent ne règle pas automatiquement la question de l’apport.
Marius Brülhart, professeur d’économie à HEC Lausanne, situe le montant médian des héritages dans une fourchette de 70 000 à 150 000 francs. Même en retenant le haut de cette estimation, le seuil des 200 000 francs reste éloigné.
Des prix qui courent plus vite que les salaires
Le décalage s’est creusé au fil des années. D’après les chiffres présentés par l’économiste, les salaires ont augmenté en moyenne de 25 % sur vingt ans. Les prix de l’immobilier ont, eux, progressé d’environ 100 %. Leur hausse a donc été quatre fois plus forte.
Cette évolution augmente la somme à réunir avant l’achat. Puisque les fonds propres représentent une part de la valeur du logement, la hausse des prix relève aussi le montant de l’apport demandé. Un salaire qui progresse plus lentement laisse moins de marge pour suivre cette augmentation.
De 27 % à 40 % : l’argent de la famille pèse davantage
Dans le sujet consacré à cette étude par la RTS, Marius Brülhart décrit une évolution nette. En 2007, 27 % des acheteurs avaient récemment reçu un héritage ou une donation. Dans les résultats présentés à La Matinale, cette proportion atteint 40 %.
La comparaison s’appuie sur les données fiscales du canton de Berne. Elle montre une progression de 13 points de pourcentage dans le périmètre étudié. Ces acheteurs représentent désormais deux personnes sur cinq, contre un peu plus d’une sur quatre en 2007.
Une donation permet de transmettre de l’argent du vivant du donateur. Elle peut ainsi apporter des fonds au moment d’un projet immobilier, avant une succession. L’étude prend en compte ces deux formes de transmission.
Réunir l’apport laisse encore la question du salaire
L’argent disponible ne constitue qu’une partie du dossier. Les revenus doivent aussi permettre de supporter le financement hypothécaire. Atteindre les 200 000 francs de fonds propres de l’exemple ne suffit donc pas, à lui seul, à garantir l’achat.
L’économiste distingue deux profils favorisés pour accéder à la propriété. Les personnes disposant de salaires très élevés et celles dont les parents possèdent déjà un patrimoine immobilier. Le capital familial aide à constituer l’apport, tandis que le revenu permet de remplir les exigences liées au prêt.
