À Genève, l’écart entre les loyers pratiqués par les coopératives et ceux du marché libre continue de croître, représentant une différence moyenne de 40 % en 2025. Cette disparité, révélée par l’Office cantonal de la statistique (Ocstat), montre que les coopérateurs paient bien moins que les locataires des logements à loyer libre.
Le phénomène s’explique par les mécanismes de gestion des loyers, les coûts d’entretien, et les variations en fonction de l’ancienneté des immeubles. Ce fossé pourrait poser des questions quant à l’équité de l’accès au logement, en particulier dans une ville comme Genève, où la demande reste élevée.
Un écart croissant selon le type de logement
Les loyers des coopérateurs sont significativement inférieurs à ceux des logements à loyer libre, avec des écarts qui varient entre -42 % et -36 % selon la taille des appartements. En 2025, les loyers mensuels moyens pour les coopérateurs étaient de 1010 francs pour un quatre-pièces, 1276 francs pour un cinq-pièces, et 1697 francs pour un six-pièces. En revanche, les locataires d’appartements à loyer libre payent bien plus : en moyenne, 1639 francs pour un quatre-pièces, 1959 francs pour un cinq-pièces, et 2602 francs pour un six-pièces.
L’Ocstat précise que ces chiffres reflètent les loyers des logements actuellement occupés, mais ne sont pas représentatifs des loyers des logements disponibles sur le marché. En effet, pour les logements attribués dans les douze derniers mois, les loyers sont bien plus élevés : 2006 francs pour un quatre-pièces, 2496 francs pour un cinq-pièces, et 3389 francs pour un six-pièces. Ce décalage illustre la hausse continue des loyers dans le secteur privé, particulièrement marquée dans les nouveaux baux, ce qui contribue à l’élargissement de l’écart entre coopérateurs et locataires sur le marché libre.
L’ancienneté des immeubles et les variations de loyers : un facteur clé
L’Ocstat relève également que l’écart de loyer entre les coopérateurs et les locataires du marché libre dépend fortement de l’âge des immeubles. Pour les bâtiments construits après 2000, l’écart de loyer est relativement faible, ne dépassant que 3,1 %. En revanche, pour les immeubles plus anciens, construits avant 1960, l’écart atteint un impressionnant 44,7 %. Ce phénomène est principalement dû à la nature des investissements réalisés dans les bâtiments : les loyers des coopératives sont fixés sur la base des coûts d’exploitation, qui ne changent pas radicalement au fil du temps, sauf en cas de rénovations majeures. Dans les immeubles plus anciens, l’absence d’investissements conséquents permet de maintenir des loyers relativement bas dans les coopératives, contrairement aux immeubles du marché libre qui subissent des hausses liées à des travaux de rénovation.
Cette différence d’évolution des loyers est particulièrement visible lors des changements de locataires. Entre mai 2024 et mai 2025, les loyers dans les appartements du marché libre ont augmenté de 8,1 % en moyenne après le départ d’un locataire, contre seulement 1,2 % pour ceux dont le locataire est resté en place. Ainsi, avec la rotation des locataires dans les appartements à loyer libre, les loyers peuvent connaître une forte augmentation, creusant encore l’écart avec les loyers stables des coopératives.
