La tension sur le marché immobilier belge atteint des sommets

La baisse du pouvoir d’achat immobilier est de plus en plus marquée en Belgique. En à peine deux ans, les Belges ont perdu 16 mètres carrés de pouvoir d’achat, et c’est à Bruxelles que la plus grande tension du marché est concentrée.

En comparaison avec 2023, le prix moyen d’une maison a augmenté de 2,1 % et celui d’un appartement de 1,5 %. Ces chiffres, combinés aux taux d'intérêt relativement élevés, font que s'offrir une maison devient un luxe pour de nombreux ménages.

Le nombre de ventes continue de chuter, mais à un rythme moins soutenu

La corrélation entre la hausse des prix et celle des ventes est claire. Toutefois, le rythme de la baisse des ventes se ralentit. Au cours des trois premiers mois de l’année 2024, les ventes ont chuté de 7,3 % par rapport à la même période en 2023. Lors du premier semestre de 2023, la baisse des ventes était de 6,5 % en Wallonie et de 0,8 % à Bruxelles. Au cours du premier trimestre de 2024, les ventes ont diminué de 3,9 % en Wallonie et de 1,4 % à Bruxelles. Autrement dit, bien que les ventes continuent de chuter, ce déclin se fait à un rythme moins soutenu qu’auparavant. Comment expliquer cette situation ?

Il convient d’abord de souligner la promesse d’une spectaculaire baisse des droits d’enregistrement en Wallonie, prévue pour 2025, passant de 12,5 % à 3,5 %. Mais ce n’est pas tout : face à la stabilisation de l'inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a réduit ses taux directeurs une première fois en juin 2024, puis en septembre.

Devenir propriétaire d'un bien immobilier relève de l'utopie

Pour une grande majorité de Belges, cette hausse des prix peut sembler positive, puisque près de 70 % des ménages sont propriétaires de leur logement. Mais pour ceux qui n’ont pas encore de bien immobilier à leur nom, devenir propriétaire reste un luxe et relève même de l’utopie.

L’âge moyen des primo-accédants est actuellement estimé à 34 ans, contre 28 ans il y a une quinzaine d’années. En effet, les conditions d'emprunt n’ont jamais été aussi strictes, tandis que le marché de l’emploi devient de plus en plus précaire. Certains patientent des années, voire toute leur vie, s’ils ne bénéficient d’aucune aide familiale. Et parfois dans des conditions déplorables. En effet, comparativement aux propriétaires, les locataires sont confrontés à des problèmes de vétusté et de surpeuplement.

En 2022 et 2023, la part des acheteurs âgés de 30 ans ou moins a diminué de près de 3 %. Petit à petit, il semble qu’ils soient à nouveau prêts à acheter. En 2023, ils représentaient 29,3 %, contre 27,1 % pour les seuls trois premiers mois de 2024. Mais dans l’ensemble, le marché immobilier reste une affaire de quadragénaires, l’âge moyen de l'acheteur belge cette année étant de 39 ans, avec des variations très légères selon les régions.