À Genève et Zurich, les loyers pour les nouveaux occupants augmentent de manière spectaculaire, accentuant l’écart entre anciens et nouveaux locataires. Selon une étude récente de la Banque cantonale de Zurich (ZKB), les nouveaux locataires genevois paient en moyenne 58 % de plus que leurs prédécesseurs, tandis qu’à Zurich, les loyers proposés ont augmenté de 25 % en cinq ans.
Ce phénomène montre que rester dans son logement devient financièrement avantageux et que le marché immobilier urbain se durcit pour les nouveaux venus. Les données de la ZKB mettent en lumière l’importance croissante de l’ancienneté et des relations personnelles dans l’accès à des logements abordables.
Un « bonus de séjour » qui rend le maintien dans son logement rentable
Les locataires installés depuis longtemps bénéficient d’un avantage financier considérable, appelé « bonus de séjour ». Après dix ans dans le même appartement, ce bonus représente environ un quart du loyer net, et certains locataires payent jusqu’à 90 % de moins que ce que coûterait un logement comparable sur le marché actuel. En pratique, une personne vivant depuis longtemps dans son logement ne paie parfois qu’un peu plus de la moitié du prix demandé pour un appartement similaire pour un nouvel occupant.
La stabilité des loyers existants contraste avec la forte augmentation des loyers proposés pour de nouveaux contrats. À Zurich, les nouveaux locataires déboursent un tiers de plus que les locataires de longue durée, tandis qu’à Genève, l’écart atteint 58 %.
Sur l’ensemble de la Suisse, les nouveaux arrivants paient en moyenne 21 % de plus que les anciens locataires. Cette dynamique incite de nombreux habitants à rester dans leur logement même lorsqu’ils n’ont plus besoin d’un grand appartement, car le coût de déménager et de signer un nouveau bail devient prohibitif.
Selon l’étude de la ZKB, cette tendance influence directement la mobilité des locataires. Le marché avantage les habitants fidèles et stabilise le parc locatif existant, tout en augmentant la pression financière sur les nouveaux arrivants. Les appartements occupés depuis longtemps sont ainsi particulièrement recherchés, car ils offrent une forme de sécurité économique et un loyer inférieur au prix du marché.
Transmission partielle du bonus et rôle des relations personnelles
L’étude de la ZKB montre que le « bonus de séjour » n’est pas toujours perdu lors d’un changement de locataire. Dans de nombreux cas, le loyer n’augmente que modérément, parfois même pas du tout, surtout pour les baux de courte durée. Ainsi, certains nouveaux occupants emménagent dès le premier jour avec une part du bonus déjà incluse, profitant d’un avantage par rapport au prix du marché. Selon l’évaluation de la banque, plus des deux tiers de l’ancien avantage de prix subsistent souvent même après un changement de locataire.
Les relations personnelles deviennent également un facteur clé pour accéder à des logements à prix abordables. De nombreux appartements bon marché ne passent jamais par les portails immobiliers mais sont transmis directement à des amis ou à des connaissances, explique Blick. Ceux qui possèdent un réseau local solide ont donc davantage de chances de bénéficier du bonus de séjour et d’éviter les hausses spectaculaires des nouveaux contrats.
Ces observations confirment que le marché locatif suisse favorise les locataires installés depuis longtemps et que la mobilité résidentielle devient un choix économique complexe. Les nouveaux entrants doivent souvent faire face à des loyers nettement supérieurs à ceux pratiqués pour des logements similaires, renforçant l’importance de l’ancienneté et des contacts personnels pour accéder à des tarifs avantageux.
