Le Tribunal fédéral fixe de nouvelles règles pour les loyers après rénovation : ce qui change pour les locataires

Le Tribunal fédéral suisse a récemment statué sur les conditions d'augmentation de loyer après rénovation, permettant aux propriétaires d'appliquer un rendement de 2 % au-dessus du taux hypothécaire de référence.

L'affaire, qui a vu le loyer d'un appartement de cinq pièces augmenter de manière significative après des travaux, a conduit à un débat sur l'équité des augmentations permises. Alors que la Cour de justice genevoise avait tenté de limiter cette hausse, le Tribunal fédéral a validé un montant plus élevé, se conformant à sa nouvelle jurisprudence en vigueur depuis 2020.

Une nouvelle jurisprudence sur les loyers après rénovation

Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral suisse a récemment clarifié les modalités de calcul des hausses de loyer après des rénovations. Selon la nouvelle jurisprudence, les propriétaires sont désormais autorisés à appliquer un rendement de 2 % au-dessus du taux hypothécaire de référence pour déterminer le montant de l'augmentation admissible. Ce changement intervient dans un contexte de baisse prolongée du taux hypothécaire, qui a chuté de 5,5 % en 1986 à seulement 1,25 % en 2020.

Cette décision remplace une ancienne jurisprudence qui fixait le rendement admissible à 2 % en partant d'un taux hypothécaire de 1,5 % et d'une majoration de 0,5 %. La nouvelle méthode de calcul est destinée à encourager les propriétaires à entretenir et rénover leurs biens, tout en assurant un rendement suffisant pour ces investissements.

Un cas concret à Genève

L'application de cette nouvelle règle s'est illustrée dans une affaire concernant un appartement de cinq pièces à Genève, entièrement rénové entre 2015 et 2016. À l'issue des travaux, le loyer avait été porté de 905 francs à 1 420 francs. Contestée par les locataires, cette augmentation a d'abord été revue à la baisse par le Tribunal des baux, qui a fixé le loyer à 1 117 francs. La Cour de justice du canton de Genève avait ensuite ramené ce montant à 985 francs, en s'appuyant sur l'ancienne jurisprudence.

Cependant, le Tribunal fédéral a annulé cette décision et validé la méthode de calcul prévoyant un rendement net de 2 % au-dessus du taux hypothécaire, confirmant ainsi le montant initialement décidé par le Tribunal des baux. Le Tribunal a rappelé que cette règle s'applique également aux rénovations entraînant une plus-value.

Réactions et critiques des associations de locataires

L'ASLOCA (Association suisse des locataires) critique vivement cette décision, la qualifiant de désavantageuse pour les locataires. Selon l'association, les propriétaires immobiliers bénéficient d'un traitement favorable, pouvant répercuter une part élevée des coûts de rénovation comme investissements créant des plus-values. Michael Töngi, vice-président de l'ASLOCA, souligne que la part répercutée devrait être réduite, en se basant sur des recommandations officielles.

Carlo Sommaruga, président de l'ASLOCA, dénonce également le fait que les coûts des rénovations sont exclusivement supportés par les locataires, sans amortissement des augmentations de loyer après les travaux. Il affirme que cette politique ne fait qu'accentuer le déséquilibre entre bailleurs et locataires, en faveur des premiers.