Le marché hypothécaire suisse continue de grossir. À la fin 2025, le volume total des prêts hypothécaires a dépassé la barre symbolique des 1300 milliards de francs.
Après deux années plus calmes, la croissance est repartie à la hausse, portée par des taux encore bas et par la progression des prix de l’immobilier. Mais derrière ce nouveau record, les banques et autres prêteurs voient leurs marges se réduire.
Un marché à plus de 1300 milliards de francs
Le chiffre donne la mesure du phénomène. Selon les données publiées dans l’étude de MoneyPark, l’encours total des hypothèques en Suisse a atteint 1310 milliards de francs à la fin 2025. Sur un an, le marché a progressé de 3,1%, soit 39 milliards de francs supplémentaires. Sur dix ans, l’augmentation dépasse le tiers, avec une hausse d’environ 35%.
Cette progression s’explique par plusieurs facteurs. Les taux hypothécaires sont restés relativement bas, ce qui a soutenu la demande de financement immobilier. Dans le même temps, les prix des maisons et des appartements ont continué de grimper, obligeant les nouveaux propriétaires à contracter des prêts plus élevés.
Les transactions immobilières ont aussi retrouvé de l’élan. Le nombre de ventes de biens résidentiels a atteint son niveau le plus élevé depuis dix ans, ce qui a mécaniquement alimenté le volume des nouveaux crédits. En clair, les ménages achètent davantage, mais surtout plus cher, dans un marché où l’accès à la propriété reste très exigeant.
Ce dynamisme ne signifie toutefois pas que les prêteurs profitent pleinement de la situation. Les taux bas attirent les emprunteurs, mais ils réduisent aussi les revenus tirés des intérêts. La marge nette d’intérêt, c’est-à-dire l’écart entre ce que les prêteurs encaissent et ce qu’ils paient pour se refinancer, s’est comprimée.
Les caisses de pension montent en puissance
Le marché hypothécaire suisse reste très largement dominé par les banques. Elles détiennent encore environ 95% du marché, avec un poids important des banques cantonales et d’UBS. Mais la hiérarchie évolue derrière elles.
Les caisses de pension ont désormais dépassé les compagnies d’assurances et occupent la deuxième place parmi les prestataires hypothécaires. Leur volume a fortement progressé ces dernières années, passant d’environ 14 milliards de francs il y a dix ans à 34 milliards aujourd’hui. Cette montée en puissance s’explique par la recherche de placements stables, dans un marché immobilier suisse jugé solide.
Selon l’étude citée par la Tribune de Genève, les caisses de pension ont enregistré une croissance de 8% sur l’année. Cette progression montre qu’elles deviennent des acteurs plus visibles, même si leur part reste faible face aux banques.
Pour les emprunteurs, cette concurrence peut être intéressante. Plus le nombre de prestataires augmente, plus les propriétaires ou futurs acheteurs peuvent comparer les offres. MoneyPark met d’ailleurs en avant l’intérêt de comparer les conditions entre plusieurs établissements, dans un marché où les écarts de taux peuvent représenter plusieurs milliers de francs par an pour un ménage.
Pour les prêteurs, en revanche, la situation est plus délicate. La croissance du volume ne suffit pas à garantir de meilleurs bénéfices si les marges continuent de s’éroder. En 2026, MoneyPark s’attend à une progression comparable du marché, mais les établissements devront mieux ajuster leurs prix, leurs coûts fixes et leur gestion du risque pour en tirer réellement profit.
Le paradoxe est donc clair. Les Suisses empruntent toujours plus pour financer leur logement, et le marché hypothécaire bat de nouveaux records. Mais pour les banques, les caisses de pension et les autres prêteurs, faire grossir le portefeuille ne suffit plus. Dans un environnement de taux bas et de concurrence accrue, chaque franc prêté rapporte moins qu’avant.
