Selon une étude publiée par la Fondation Jean Jaurès, la France connaîtra au cours des quinze prochaines années un transfert de patrimoine estimé à 9 000 milliards d’euros entre les générations.
Ce mouvement, qualifié de grande transmission, est décrit comme le plus important de l’histoire du pays. Les données de la Banque de France indiquent que 10 % des ménages détiennent 55 % de l’ensemble du patrimoine, illustrant une concentration notable des richesses.
Jérôme Fourquet, directeur du département Opinion de l’Ifop, et Marie Gariazzo, directrice de l’Observatoire société et consommation (ObSoCo), ont analysé ce phénomène dans une note rendue publique le 4 septembre 2025 par la Fondation Jean Jaurès. Les auteurs soulignent une évolution de la nature des grandes fortunes, marquée par le recul de l’industrie et la montée en puissance de l’immobilier et de l’hôtellerie.
Une place renforcée du patrimoine immobilier dans les grandes fortunes
L’étude met en avant la diminution de la part des industriels parmi les 500 plus grandes fortunes françaises, passée de 33 % en 1998 à 14 % en 2024. À l’inverse, la proportion de fortunes liées à l’immobilier et à l’hôtellerie est montée de 3 % à 20 % sur la même période. Les auteurs estiment que la pierre a remplacé la machine comme source principale de création de valeur pour de nombreuses familles fortunées.
Cette évolution s’explique notamment par la progression des prix de l’immobilier, qui ont augmenté deux fois plus vite que le coût de la vie et 1,7 fois plus vite que le revenu disponible en quarante ans. Dans certaines zones comme Paris, les stations balnéaires et les stations de montagne, les hausses ont été encore plus marquées. À titre d’exemple, à Paris, 3 % des propriétaires possédant au moins cinq logements détiennent 58 % du parc locatif.
L’effet des dispositifs fiscaux et des exonérations sur la transmission
Le rôle des avantages fiscaux dans cette concentration est également relevé. Les dispositifs tels que Méhaignerie (1984-1997) ou Pinel (2014-2024) ont contribué à la constitution de portefeuilles immobiliers. La Cour des comptes avait estimé en 2021 que le dispositif Pinel avait entraîné 7,3 milliards d’euros de déductions fiscales en dix ans. Selon la Fondation Jean Jaurès, 69 % des investisseurs ayant profité du Pinel appartenaient aux 10 % les plus riches.
La transmission des patrimoines est également facilitée par des mesures spécifiques comme le don familial Sarkozy ou le pacte Dutreil, qui réduisent l’imposition lors des successions ou donations. Le Conseil d’analyse économique, rattaché à Matignon, avait déjà souligné en 2021 que le système français de taxation successorale était largement atténué par des dispositifs d’exonération, réduisant la progressivité de l’impôt.
Malgré ce constat, la France demeure l’un des pays de l’OCDE où la fiscalité sur les transmissions est parmi les plus élevées, avec des droits de mutation représentant 1,4 % des recettes fiscales. Les enquêtes d’opinion montrent par ailleurs un fort attachement des Français aux règles actuelles d’imposition sur l’héritage, malgré la concentration croissante des patrimoines.
