La question de la valeur locative, impôt récurrent dans la fiscalité suisse, fait l’objet de critiques depuis des décennies. Les propriétaires s’en plaignent, estimant qu’ils paient trop pour une valeur qui, selon eux, ne reflète pas correctement la réalité du marché immobilier.
En effet, les valeurs locatives n’ont pas évolué de manière proportionnelle à l’augmentation des prix de l’immobilier. Alors que cette situation a été soulignée par une étude de la RTS, plusieurs cantons n’ont pas mis à jour ces valeurs depuis plusieurs années, créant ainsi un écart fiscal important. Ce phénomène ne concerne pas uniquement les propriétaires mais aussi les collectivités publiques, qui perçoivent moins d’impôts que ce qu’elles devraient.
Les inégalités cantonales dans l’ajustement des valeurs locatives
En Suisse, la valeur locative est un revenu fictif utilisé pour déterminer les impôts des propriétaires. Elle correspond au montant qu’un propriétaire pourrait théoriquement obtenir s’il louait son bien. Toutefois, cette valeur n’a pas suivi l’évolution des prix du marché, notamment dans de nombreux cantons suisses. En effet, selon les recherches de la RTS, dans la majorité des cantons de Suisse romande, seule la région de Vaud et Genève procèdent chaque année à l’ajustement de la valeur locative en fonction des prix du marché. En revanche, d’autres cantons n’ont pas révisé ces montants depuis plus de dix ans, ce qui entraîne une sous-estimation systématique des biens immobiliers.
Les conséquences sont évidentes : lorsque la valeur locative reste inchangée alors que les prix de l’immobilier augmentent de manière significative, les propriétaires continuent de payer moins d’impôts. Cela constitue une perte importante pour les collectivités publiques, qui ne perçoivent pas l’impôt foncier correspondant à la véritable valeur du marché immobilier. Le Tribunal fédéral exige que les valeurs locatives atteignent au moins 60% des prix du marché de la location, mais cet objectif n’est pas toujours respecté. Selon l’Office de la statistique, les prix des loyers ont augmenté en moyenne de 30% au cours des huit dernières années, créant ainsi un écart considérable entre la valeur locative et les prix réels.
Certains cantons, lorsqu’ils révisent ces valeurs, constatent des augmentations substantielles. Par exemple, Fribourg a vu une hausse de 30 % lors de sa révision, et dans les zones les plus prisées de Berne, les valeurs locatives ont même doublé. Cela a des conséquences directes sur les déclarations fiscales : des appartements qui étaient imposés à 10 000 francs ont vu leur valeur locative augmenter à 20 000 francs. De telles révisions permettent aux collectivités d’encaisser davantage de recettes fiscales, une source de financement pour les budgets cantonaux.
Les obstacles politiques à une révision régulière des valeurs locatives
Malgré ces avantages fiscaux, la révision des valeurs locatives reste un sujet sensible dans de nombreux cantons. Les autorités, qu’elles soient cantonales ou communales, hésitent à ajuster ces valeurs de peur de se mettre à dos les propriétaires. En effet, la révision de la valeur locative peut entraîner des contestations et des réclamations de la part des contribuables. De plus, cet ajustement est souvent perçu comme une hausse d’impôts, ce qui peut nuire à l’image politique des responsables locaux. Dans des régions comme le Valais, cette réticence à procéder à des révisions est d’autant plus marquée, car les autorités privilégient une politique qui favorise l’accession à la propriété plutôt que d’augmenter les taxes.
À Neuchâtel, la dernière révision des valeurs locatives remonte à 1995, une époque où les prix de l’immobilier étaient bien plus bas qu’aujourd’hui. Youssef Wahid, le chef du service cantonal des contributions, explique que cette absence de réévaluation n’implique pas nécessairement que les valeurs locatives sont trop basses. Selon lui, la valeur locative dépend de plusieurs facteurs, tels que les taux d’intérêts, qui étaient plus élevés en 1995, ainsi que l’état de vétusté des logements. Dans de nombreux cas, la valeur locative actuelle peut encore être appropriée, même si elle ne correspond pas aux prix du marché.
Cependant, la Confédération suisse adopte une approche plus stricte concernant les valeurs locatives pour l’impôt fédéral direct. L’Administration fédérale des finances (AFC) retient des valeurs plus élevées que celles appliquées dans 16 des 26 cantons suisses, bien qu’elle reconnaisse que l’ajustement aux prix du marché soit une tâche complexe et chronophage. De nombreux cantons, comme Fribourg et le Valais, ont choisi de laisser la question en suspens jusqu’à la prochaine révision, en attendant de voir ce qu’il adviendra de la valeur locative lors des votations prévues le 28 septembre.
