L’abolition de la valeur locative, prévue pour être soumise à un référendum en Suisse le 28 septembre 2025, soulève de vives discussions. Ce mécanisme fiscal, qui impose aux propriétaires de logements occupés par eux-mêmes une imposition basée sur une valeur locative théorique, est perçu comme une charge excessive par certains.
Dans ce contexte, un rapport d’UBS sur les conséquences de l’abolition de cette taxe a suscité de nombreuses réactions, notamment en ce qui concerne l’impact potentiel sur les prix de l’immobilier. Alors que la banque prédit une hausse des prix en raison de la baisse des coûts d’acquisition, cette analyse est loin de faire l’unanimité, notamment parmi les partis de gauche et les associations de locataires.
L’impact sur les prix de l’immobilier : une augmentation en perspective ?
L’un des principaux arguments avancés par UBS dans son rapport « Real Estate Focus » est l’effet que l’abolition de la valeur locative pourrait avoir sur les prix de l’immobilier. Dans un environnement de taux d’intérêt bas — comme celui qui prévalait au moment de l’analyse, avec un taux hypothécaire moyen d’environ 1,3 % — la banque estime que la suppression de l’imposition sur la valeur locative permettrait de réduire les frais d’utilisation des biens immobiliers, tels que les intérêts hypothécaires et les coûts d’entretien, d’environ 5 %. Selon UBS, cette diminution des frais pourrait pousser les acheteurs à augmenter leur capacité d’achat de 13 %, ce qui entraînerait une hausse des prix de l’immobilier, rapporte Blick.
UBS prévoit donc qu’une telle réforme stimulerait la demande pour les logements, notamment en rendant l’acquisition plus abordable à court terme pour les nouveaux acheteurs. En effet, avec la baisse des coûts de financement, les candidats à l’achat pourraient se permettre de payer davantage pour des biens immobiliers. Cette situation risquerait d’accentuer la pression sur le marché immobilier, déjà tendu dans plusieurs régions de Suisse, notamment dans les grandes villes. Cette hausse des prix serait donc en grande partie alimentée par un afflux de demande, soutenu par des coûts d’acquisition plus faibles.
Les critiques politiques et sociales face à la réforme
Cependant, cette analyse ne fait pas l’unanimité, notamment parmi les partis de gauche et les associations de locataires. Le président de l’Association suisse des locataires, Carlo Sommaruga, a réagi vivement aux conclusions d’UBS. Selon lui, le rapport met en lumière un problème majeur : « Cette analyse montre clairement que les loyers continuent d’augmenter et que le rêve de devenir propriétaire devient encore plus inaccessible. Les gagnants sont principalement le lobby immobilier motivé par le rendement, qui abuse de notre logement pour maximiser ses profits. » Sommaruga estime que la suppression de la valeur locative entraînerait non seulement une hausse des prix de l’immobilier, mais également une pression accrue sur les loyers, rendant l’accès à la propriété encore plus difficile pour les classes moyennes et les jeunes générations.
De leur côté, les partis de droite et les associations de propriétaires soutiennent majoritairement cette réforme, arguant que la suppression de la valeur locative allégerait la fiscalité des propriétaires et pourrait avoir un impact positif sur le marché immobilier en encourageant la construction de nouveaux logements. Toutefois, cette position est loin d’être partagée par tous au sein de l’Association des propriétaires fonciers (APF). Le conseiller national UDC et président de la HEV Zurich, Gregor Rutz, a qualifié les prévisions d’UBS d’« absurdes et déconnectées de la réalité ». Selon lui, les prix de l’immobilier dépendent avant tout de l’offre et de la demande, et non uniquement des charges fiscales. Il ajoute que « les prix de l’immobilier ne s’adaptent pas simplement à la charge fiscale – c’est une idée purement théorique qui n’a rien à voir avec les réalités effectives du marché. » Il critique aussi la logique d’UBS en la comparant à une situation où, dans un canton, une réduction d’impôts de 5 % entraînerait une hausse des prix de 5 %, ce qui, selon lui, n’est pas conforme à la réalité du marché.
En somme, les opposants à la réforme considèrent que, bien que la suppression de la valeur locative puisse alléger certaines charges fiscales pour les propriétaires, elle risquerait d’accentuer les inégalités sociales et de rendre l’accès à la propriété encore plus difficile pour une grande partie de la population.
