En septembre 2025, la Suisse se prononcera sur un changement de taille pour son système fiscal immobilier, à savoir l’abolition de la valeur locative. Ce principe, qui consiste à imposer les propriétaires sur une valeur fictive de loyer de leur bien, est aujourd’hui perçu par beaucoup comme un impôt injuste, notamment en raison de son impact sur les finances des propriétaires.
Le Conseil fédéral, tout en reconnaissant une perte estimée à 1,8 milliard de francs par an pour les finances publiques, recommande cette réforme, qu’il considère comme bénéfique pour la stabilité du système fiscal et la compétitivité économique. Cependant, ce projet suscite des débats intenses, car il affecte différents acteurs de manière très inégale, des propriétaires aux locataires en passant par les cantons.
La fin de la valeur locative : quel impact pour les propriétaires ?
La suppression de la valeur locative représente un changement majeur pour les propriétaires. Actuellement, tout propriétaire d’un bien immobilier doit déclarer un revenu fictif sous forme de loyer dans sa déclaration d’impôt. Ce montant est inférieur au loyer du marché, mais il doit être ajouté aux revenus imposables. En revanche, la nouvelle réforme prévoit la suppression de cet impôt, offrant ainsi une réduction fiscale pour de nombreux propriétaires.
Cependant, cette suppression s’accompagne de l’élimination des déductions fiscales pour les intérêts hypothécaires. Actuellement, les propriétaires peuvent réduire leur revenu imposable en déduisant les intérêts sur leurs emprunts, une mesure qui les incite à conserver des dettes. La réforme aura ainsi pour effet de réduire les incitations à l’endettement, ce qui pourrait avoir des effets positifs sur la stabilité du système financier à long terme. Les propriétaires âgés ou ceux ayant déjà remboursé leurs emprunts bénéficieront sans doute le plus de cette mesure. En revanche, les propriétaires ayant une dette élevée et des projets de rénovation pourraient se retrouver désavantagés, car la disparition des déductions pourrait les amener à payer plus d’impôts.
La perte fiscale pour les cantons et les communes
Si l’abolition de la valeur locative allège le fardeau fiscal des propriétaires, elle entraînera également des pertes importantes pour les caisses publiques. Les cantons et les communes, notamment ceux de montagne et les régions touristiques, où les résidences secondaires sont nombreuses, dépendent largement des revenus générés par cet impôt. La Confédération estime que cette réforme pourrait entraîner une perte de 1,8 milliard de francs par an, dont une part importante serait supportée par les cantons. Ces derniers devront probablement trouver de nouvelles sources de revenus pour combler ce déficit, ce qui pourrait se traduire par une hausse des taxes locales ou une réduction des services publics.
Les cantons de montagne sont particulièrement touchés, car ils bénéficient de la valeur locative sur les résidences secondaires, un secteur qui pourrait subir une perte importante de revenus. Bien que l’impôt sur les résidences secondaires soit censé compenser cette perte, l’incertitude demeure sur son efficacité. Une situation à surveiller de près, car la stabilité économique de certains cantons pourrait être remise en question par cette réforme.
L’avenir incertain du secteur de la construction
Un autre secteur qui pourrait être affecté par la suppression de la valeur locative est celui de la construction. Actuellement, de nombreux propriétaires de biens immobiliers profitent des déductions fiscales pour les intérêts hypothécaires afin de financer des travaux de rénovation. La disparition de ces déductions pourrait entraîner un ralentissement des investissements dans ce domaine. L’Union suisse des arts et métiers, bien qu’en faveur de la réforme, soulève des inquiétudes concernant les effets à court terme sur le marché de la rénovation. Certaines entreprises pourraient voir une baisse de la demande en raison de la réticence des propriétaires à financer des rénovations sans les avantages fiscaux.
À court terme, il est possible que le secteur connaisse un pic d’activité, les propriétaires cherchant à réaliser des travaux avant l’entrée en vigueur de la réforme. Cependant, à long terme, la réforme pourrait réduire l’incitation à investir dans la rénovation, ce qui pourrait affecter la compétitivité du secteur de la construction.
Les implications pour les locataires et les primo-acquéreurs
Les locataires, en revanche, ne devraient pas ressentir de changements majeurs suite à l’abolition de la valeur locative. Cette mesure ne concerne en effet que les propriétaires et n’aura pas d’impact direct sur les conditions de location. Toutefois, certains craignent que la réforme entraîne une hausse des loyers, en raison de la perte de recettes fiscales pour les communes. Ce risque est toutefois difficile à évaluer.
La réforme pourrait néanmoins bénéficier aux primo-acquéreurs, qui pourront bénéficier d’une déduction fiscale pour l’achat de leur premier bien immobilier. Cette mesure vise à rendre l’accession à la propriété plus accessible, notamment pour les jeunes ménages. L’Asloca, l’association des locataires, reste cependant sceptique, estimant que la réforme avantagerait avant tout les propriétaires existants et creuserait davantage les inégalités entre locataires et propriétaires, selon Watson.
Un soutien politique partagé mais des oppositions notables
Le projet de réforme bénéficie d’un large soutien au sein des partis bourgeois, du Centre à l’UDC, ainsi que de l’Union suisse des propriétaires fonciers. Cependant, l’opposition est forte au sein de partis comme le Parti socialiste, qui dénonce l’injustice de la réforme et ses effets négatifs sur les locataires. Même au sein du Parti socialiste, les opinions ont évolué, certains membres estimant désormais que la suppression de la valeur locative sans compensations suffisantes pour les locataires serait trop injuste.
Le vote de septembre 2025 s’annonce serré, avec une forte mobilisation des propriétaires qui soutiennent la réforme. Toutefois, l’opposition des cantons de montagne et des régions romandes pourrait jouer un rôle décisif dans l’issue du scrutin.
