L’attrait des Américains pour l’immobilier de luxe en Europe n’est pas nouveau, mais il connaît une intensification notable depuis le début de l’année 2025. Parmi les destinations prisées, un village suisse tire nettement son épingle du jeu : Andermatt, situé dans le canton d’Uri.
Autrefois méconnu du marché nord-américain, ce village alpin est désormais au centre d’une dynamique d’acquisitions sans précédent. Le phénomène illustre un repositionnement stratégique d’une partie des élites américaines, motivées à la fois par des considérations fiscales, politiques et géopolitiques.
Andermatt, la nouvelle porte d’entrée vers l’europe patrimoniale
La transformation d’Andermatt en destination alpine ouverte toute l’année a coïncidé avec une explosion des investissements immobiliers venus des États-Unis. D’après Russell Collins, directeur commercial d’Andermatt Swiss Alps, aucun acheteur américain n’avait été enregistré dans la station il y a encore deux ans, rapporte Blick. En 2025, les transactions avec cette clientèle atteignent déjà 22,5 millions de francs suisses à la fin du mois de juillet, soit trois fois le total de l’année précédente.
Cette accélération est portée par plusieurs éléments. L’un des plus déterminants reste l’exclusion d’Andermatt de la loi suisse dite Lex Koller, qui restreint l’achat de biens immobiliers par des étrangers. Grâce à cette particularité juridique, Andermatt devient l’un des rares lieux en Suisse où un non-résident peut acquérir un bien sans procédure administrative complexe. Ce régime dérogatoire offre à la clientèle internationale un accès direct au marché, facilité par une structure bancaire locale apte à accompagner les étrangers, même non germanophones, dans leurs démarches.
Autre levier : l’intégration du domaine skiable d’Andermatt à Vail Resorts en 2022. Ce partenariat stratégique avec un acteur nord-américain de référence a renforcé la visibilité de la station aux États-Unis et facilité son appropriation par une clientèle déjà familière des standards de Vail. L’image d’Andermatt en a été transformée, renforçant sa crédibilité sur le segment haut de gamme. Selon Russell Collins, les demandes de renseignements ont été multipliées par trois au premier trimestre 2025 par rapport à l’année précédente, tout comme le nombre de ventes.
Motivations fiscales et recherche de sécurité : les deux moteurs de l’exode immobilier
Le profil des acheteurs américains à Andermatt est en train de se diversifier, mais deux groupes se distinguent nettement selon Andreas Kron, PDG de Switzerland Sotheby’s International Realty. D’un côté, ceux qui souhaitent sécuriser un actif à l’étranger sans quitter immédiatement les États-Unis. De l’autre, ceux qui anticipent un changement plus durable, dicté par des raisons fiscales, sociales ou économiques.
Pour ces derniers, la Suisse offre un cadre légal stable, un haut niveau de gouvernance, une fiscalité lisible et attractive, ainsi qu’un environnement institutionnel rassurant. À cela s’ajoutent des éléments qualitatifs recherchés par cette clientèle : un excellent système de santé, une éducation de haut niveau et une forte liberté individuelle. Autant de caractéristiques qui contrastent avec la situation intérieure perçue comme instable outre-Atlantique.
Les biens recherchés sont généralement des propriétés de luxe avec un fort degré d’intimité, bien connectées aux infrastructures locales. Gstaad, Saint-Moritz, Zurich ou Lucerne figurent aussi parmi les zones privilégiées. La majorité des acquisitions se font dans la plus grande discrétion, souvent pour le compte de personnalités publiques ou d’investisseurs à forte notoriété. Ces transactions sont encadrées par des réseaux spécialisés dans le courtage de biens d’exception, à l’instar de Sotheby’s International Realty.
Enfin, le contexte politique aux États-Unis, marqué par une polarisation accrue et une incertitude économique grandissante, agit comme un facteur de propulsion. La Suisse est perçue comme un refuge sûr, tant sur le plan juridique que financier. Cette perception est confirmée par la hausse globale de 20 % des demandes d’acheteurs internationaux – notamment en provenance du Royaume-Uni, de Hong Kong et de Singapour – sur la même période.
