Près de 40 % des mariages en Suisse se terminent par un divorce, une situation qui génère souvent d’importantes conséquences financières, notamment lorsque les époux sont propriétaires d’un bien immobilier. En effet, au moment de la séparation, la répartition du patrimoine commun suit des règles spécifiques selon le régime matrimonial choisi.
Parmi les actifs à partager, la gestion de la propriété immobilière s’avère souvent complexe et soulève de nombreuses questions pratiques et fiscales. Ce choix crucial affecte à la fois la situation patrimoniale des deux époux et leurs obligations fiscales futures. L’objectif de cet article est de détailler les différentes options qui s’offrent aux conjoints, de la vente à un tiers au transfert au sein du couple.
Vente du bien immobilier : une solution fréquente
Lorsque le couple décide de vendre son bien immobilier après le divorce, il s’agit d’une option souvent privilégiée, surtout si aucun des conjoints n’a les moyens financiers de reprendre la propriété seul. La vente permet de diviser les gains selon les parts détenues par chaque époux, ce qui simplifie la séparation des biens. Par exemple, dans un couple marié sous le régime ordinaire de la participation aux acquêts, où chaque conjoint détient une part égale du bien, la vente permettra à chacun de récupérer une somme équivalente à sa part, et donc de recevoir une partie du produit de la vente.
Dans le cadre de la vente, le bien est mis en vente à un prix estimé d’un commun accord entre les époux. Le Temps a donné l’exemple d’un bien acquis pour 1 million de francs en 2010 et dont la valeur s’élève à 2 millions de francs en 2020. Chaque conjoint récupérera alors un million de francs, correspondant à sa part de la propriété. Cependant, cette vente entraîne des obligations fiscales importantes. En Suisse, les gains réalisés lors de la vente d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur les gains immobiliers. Chaque époux devra ainsi s’acquitter de cette imposition, à moins qu’il ne réinvestisse les gains dans une nouvelle résidence principale. Cela permet de reporter l’imposition à une date ultérieure, mais cette option doit être convenue entre les deux parties.
Cette solution de vente est d’autant plus attrayante lorsque le couple ne parvient pas à s’entendre sur la répartition de l’immobilier ou lorsque la gestion des charges liées au bien (dette hypothécaire, entretien, etc.) devient trop difficile pour l’un des conjoints.
Transfert de propriété : dédommagement et implications fiscales
Une autre solution, parfois moins évidente mais intéressante, est le transfert de la pleine propriété du bien à l’un des conjoints. Cela intervient généralement lorsque l’un des époux souhaite conserver le bien immobilier, souvent pour y vivre, particulièrement s’il y a des enfants mineurs en garde. Le processus de transfert se fait à la date du prononcé du divorce. Toutefois, il implique un dédommagement financier pour le conjoint qui cède sa part.
Prenons à nouveau l’exemple du couple marié en 2000, qui possède un bien immobilier d’une valeur de 2 millions de francs au moment du divorce. Si l’un des époux choisit de conserver l’immeuble, il devra indemniser l’autre à hauteur de la moitié de l’augmentation de valeur du bien, soit 500 000 francs. Ce dédommagement peut être réglé par une compensation avec d’autres actifs du patrimoine commun, mais il est essentiel que ce paiement soit bien organisé dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial.
Le transfert de la propriété d’un bien immobilier a des implications fiscales notables. L’époux qui cède sa part peut demander à différer l’imposition sur le gain immobilier, à condition que les deux conjoints soient d’accord. Sans cet accord, l’impôt sur la plus-value sera immédiatement exigible par l’administration fiscale. Un autre avantage du différé est que le conjoint repreneur pourra, lorsqu’il décidera de vendre à son tour le bien, bénéficier d’un taux d’imposition plus favorable, puisque l’impôt sur les gains immobiliers est dégressif selon la durée de détention du bien.
Il est également important de noter que des droits de mutation peuvent être dus lors du transfert de la propriété. Cependant, la plupart des cantons suisses offrent des exonérations ou des réductions de ces droits lorsqu’il s’agit d’un transfert effectué dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial.
Usage de l’immeuble comme contribution d’entretien en nature
Dans certaines situations, il peut être préférable de maintenir l’usage du bien immobilier sans procéder à un transfert de propriété. Cela est souvent le cas lorsque l’un des conjoints, habituellement celui qui garde les enfants, souhaite continuer à vivre dans l’immeuble. Cette solution implique la mise à disposition du bien sous la forme d’un usufruit ou d’un droit d’habitation. Cela constitue une forme de contribution d’entretien en nature et doit être inclus dans la convention de divorce validée par le juge.
La valeur de cet usage correspond généralement à la valeur locative du bien, ce qui doit être pris en compte dans la gestion fiscale de la situation. La responsabilité financière de l’entretien de l’immeuble, y compris le paiement des dettes hypothécaires et des frais associés, doit également être précisée dans la convention de divorce. Il est également nécessaire de distinguer la contribution d’entretien apportée à l’ex-conjoint de celle accordée aux enfants. En effet, la déductibilité fiscale de la contribution versée à l’ex-conjoint dépend de la situation, mais elle disparaît lorsque les enfants atteignent la majorité.
