Le dernier trimestre de 2024 a été marqué par une inflexion notable sur le marché immobilier en Belgique. Après plusieurs années de hausse continue, les prix des logements ont reculé, provoquant de nombreuses interrogations chez les professionnels comme chez les particuliers.
Cette baisse s’inscrit dans un contexte économique complexe, mêlant inflation persistante, politique monétaire stricte et tensions sur le pouvoir d’achat. L’évolution récente des prix constitue un indicateur à suivre de près pour anticiper les dynamiques du marché dans les mois à venir.
Une baisse généralisée sur l’ensemble du territoire belge
Le recul des prix de l’immobilier observé au quatrième trimestre de 2024 ne se limite pas à certaines régions. D’après les données publiées par Statbel, les prix médians des logements ont diminué dans l’ensemble du pays, traduisant un fléchissement national de la demande. Ainsi, pour une maison de type « 4 façades », le prix médian est passé sous la barre des 300 000 euros, atteignant 295 000 euros. Cette tendance concerne aussi bien les maisons que les appartements et touche aussi bien la Wallonie, Bruxelles que la Flandre.
En Wallonie, la baisse est particulièrement visible. Le prix médian des maisons y est passé à 195 000 euros, contre 200 000 euros le trimestre précédent. À Bruxelles, où les prix sont historiquement plus élevés, le recul est moindre, mais perceptible, avec un prix médian de 465 000 euros, contre 470 000 euros auparavant. La Flandre, traditionnellement plus dynamique, enregistre également une baisse, avec un prix médian des maisons désormais fixé à 285 000 euros.
Ce ralentissement des prix peut être interprété comme un rééquilibrage du marché après plusieurs années de croissance rapide. Entre 2020 et 2023, les prix avaient fortement augmenté, portés par des taux d’intérêt historiquement bas et une demande soutenue. Aujourd’hui, l’augmentation des taux directeurs par la Banque centrale européenne, visant à contenir l’inflation, se répercute sur les crédits hypothécaires et freine les achats.
Un marché immobilier sous pression économique et sociale
La baisse des prix de l’immobilier s’inscrit dans un contexte économique plus large qui pèse sur la capacité d’achat des ménages. L’inflation, bien qu’en légère décélération par rapport à 2022, reste élevée et continue d’éroder le pouvoir d’achat. Les coûts de l’énergie, toujours supérieurs aux niveaux pré-crise, impactent également les charges liées à la propriété et à la location. Par ailleurs, l’accès au crédit est devenu plus difficile, notamment pour les primo-accédants.
Le secteur de la construction est, lui aussi, touché. Face à la hausse des coûts des matériaux et à la raréfaction des permis de bâtir dans certaines zones, les promoteurs réduisent leurs projets, ce qui pourrait engendrer une offre plus limitée à moyen terme. Mais à court terme, l’ajustement de la demande à la baisse, combiné à une légère surabondance de biens sur le marché, pousse les prix vers le bas.
En outre, les incertitudes politiques et fiscales ajoutent une couche de prudence chez les acheteurs. En Belgique, les règles relatives aux droits d’enregistrement ou aux primes à l’achat peuvent varier d’une région à l’autre, ce qui complexifie les décisions d’investissement. Dans ce climat d’attentisme, de nombreux acheteurs préfèrent reporter leur acquisition, contribuant ainsi à la pression baissière sur les prix.
