Le marché immobilier français connaît un retournement durable qui piège une partie des ménages ayant acheté entre 2018 et 2022. À cette période, les prix étaient proches de leurs sommets dans de nombreuses villes, portés par des taux de crédit historiquement bas. Aujourd’hui, le contexte est radicalement différent : les prix reculent dans plusieurs grandes agglomérations tandis que les conditions de financement se sont nettement durcies.
Selon les estimations de Century 21, le marché devrait continuer à ralentir avec environ 900 000 transactions attendues en 2026, contre 952 000 en 2025, loin du pic observé entre 2019 et 2021 qui avoisinait 1,2 million de ventes. Cette contraction traduit une forme de blocage progressif du marché, où les propriétaires hésitent à revendre car les conditions ne permettent plus de sécuriser une opération de « vente-reachat » avantageuse.
Ce phénomène est particulièrement marqué chez les acquéreurs de la période 2018-2022, comme l’explique Newsgene dans un article relayé par Boursorama. Beaucoup ont acheté au moment où les prix étaient élevés, sans anticiper la correction actuelle, ni la remontée rapide des taux d’intérêt. Résultat : ils se retrouvent aujourd’hui avec des biens parfois dévalorisés sur le marché tout en devant financer leur futur achat à des conditions moins favorables.
Des pertes potentielles à la revente et un marché immobilier de moins en moins fluide
L’exemple de Bordeaux illustre ce déséquilibre. Un appartement de 80 m² acheté 393 000 euros en 2021 ne vaudrait plus qu’environ 327 000 euros aujourd’hui, soit une perte potentielle importante. Dans le même temps, les taux d’emprunt sur vingt ans sont passés d’environ 1,1 % en 2021 à 3,25 % en 2026, réduisant fortement la capacité d’achat des ménages lors d’un nouveau projet immobilier.
Cette double contrainte crée un effet de verrouillage : vendre implique souvent de perdre de l’argent, tandis que racheter revient plus cher. Dans ce contexte, de nombreux propriétaires préfèrent différer leur projet, ce qui contribue à la baisse globale des transactions.
Le phénomène n’est pas isolé. À l’échelle nationale, plusieurs grandes villes enregistrent des corrections significatives depuis 2022. Les prix ont reculé d’environ 13,8 % à Nantes et 12,4 % à Lyon sur la période 2022-2026 selon les données des réseaux d’agences immobilières. Même dans des zones plus dynamiques, la hausse des taux limite la capacité de rebond du marché.
Cette situation a aussi un impact direct sur la mobilité résidentielle. Le taux de rotation du parc immobilier recule à 2,3 %, contre 2,5 % l’année précédente, tandis que la durée moyenne d’occupation des logements s’allonge fortement, passant d’environ 7 ans à plus de 10 ans selon les territoires.
Au final, le marché immobilier entre dans une phase de rigidité inédite depuis plus d’une décennie. Entre baisse des prix localisée, crédit plus coûteux et incertitudes économiques, les ménages ne sont plus incités à vendre, ce qui ralentit mécaniquement l’ensemble du secteur.
