La Suisse, en tant que confédération, offre une grande variété de régimes fiscaux en matière de gains immobiliers, avec des différences notables d’un canton à l’autre. Ces disparités découlent directement du fédéralisme suisse, qui permet à chaque canton de fixer ses propres taux d’imposition.
Face à la forte hausse des prix de l’immobilier ces dernières années, les propriétaires réalisent des plus-values considérables, mais ils doivent également faire face à des impôts variables qui peuvent drastiquement affecter leur bénéfice net. En particulier, certains cantons, comme Genève, se distinguent par leur fiscalité avantageuse, tandis que d’autres, tels que Saint-Gall, prélèvent des sommes bien plus élevées.
Une imposition des gains immobiliers fluctuante d’un canton à l’autre
L’impôt sur les gains immobiliers en Suisse est calculé de manière similaire dans tous les cantons, en se basant sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier, auquel s’ajoutent les frais annexes. Ces frais comprennent les honoraires d’un agent immobilier, les coûts de notaire, les frais de registre foncier, et d’autres frais liés à la vente. Cependant, la manière dont chaque canton applique cet impôt diffère considérablement. À Genève, par exemple, un propriétaire réalisant une plus-value de 660 000 francs après 30 ans de détention d’un bien ne paiera que 13 000 francs d’impôt, soit environ 2% du gain. Cette imposition relativement faible est attribuée à la politique fiscale cantonale de Genève, qui favorise des taux plus doux pour encourager l’accession à la propriété et maintenir un marché immobilier dynamique.
En revanche, dans des cantons comme Saint-Gall, la situation est bien différente. Pour la même plus-value de 660 000 francs, les propriétaires devront s’acquitter d’un impôt de 170 000 francs, soit 25,7% du gain. Ces écarts frappants s’expliquent par des politiques fiscales locales plus strictes, qui visent à capter une plus grande part des bénéfices réalisés grâce à l’immobilier. Cette variation est d’autant plus marquée que les cantons ne se contentent pas de taxer la plus-value brute, mais tiennent également compte de l’ancienneté du bien, de la durée de détention, ainsi que de certaines dépenses considérées comme des « investissements créant des plus-values », comme l’ajout d’une véranda ou l’installation d’un sauna.
Les conséquences fiscales de la vente d’un bien immobilier peuvent ainsi varier considérablement. Si les Favre, par exemple, ont acheté une maison pour 600 000 francs il y a 30 ans et qu’ils la revendent aujourd’hui pour 1,3 million, ils feront face à des charges fiscales très différentes selon qu’ils résident à Genève ou à Saint-Gall. Dans les cantons avec une fiscalité plus élevée, comme Saint-Gall, ces charges peuvent représenter une part significative de la plus-value, réduisant ainsi nettement le bénéfice net tiré de la vente.
Les recettes fiscales des cantons : un moteur économique crucial
L’impôt sur les gains immobiliers, bien qu’injuste pour certains propriétaires, constitue une source de revenus essentielle pour les finances publiques de nombreux cantons suisses. L’augmentation des prix de l’immobilier ces dernières années a eu un effet multiplicateur sur les recettes fiscales, permettant à de nombreux cantons de bénéficier de flux financiers importants. Selon une étude de Raiffeisen publié cette semaine, les recettes provenant de l’impôt sur les gains en capital ont augmenté de près de 80% en moyenne par habitant en Suisse, principalement grâce aux transactions immobilières. Certaines régions, comme le canton de Vaud, ont vu leurs recettes quadrupler, tandis que d’autres cantons comme Berne, Zurich ou Saint-Gall ont observé des hausses encore plus importantes.
Pour les cantons, cette augmentation des recettes fiscales constitue un levier important pour financer des projets d’infrastructure et de développement local. Cependant, cette dépendance croissante des cantons vis-à-vis de l’impôt sur les gains immobiliers présente des risques. Une éventuelle correction du marché immobilier pourrait entraîner une chute significative de ces recettes, mettant en péril l’équilibre budgétaire de certains cantons. C’est pourquoi les autorités fiscales doivent veiller à diversifier leurs sources de revenus tout en maintenant une fiscalité suffisamment compétitive pour attirer les investisseurs.
