Depuis 2005, les loyers en Suisse ont enregistré une hausse de près de 32%, malgré une baisse importante du taux de référence hypothécaire. Cette augmentation, bien au-delà de la moyenne, soulève des questions sur les mécanismes sous-jacents à l’évolution du marché locatif suisse.
En effet, une baisse des taux de référence devrait théoriquement entraîner une diminution des loyers, mais cela n’a pas été le cas. L’offre insuffisante de logements et la pression croissante de la demande expliquent largement cette situation, en particulier dans les grandes agglomérations comme Genève, Zurich et Zoug, où le taux de vacance atteint des niveaux historiquement bas.
La diminution continue de l’offre de logements vacants
L’une des raisons fondamentales de l’augmentation continue des loyers en Suisse est la baisse constante de l’offre de logements vacants. Le taux de vacance des logements a chuté de manière significative, passant de 1,72% en 2020 à seulement 1% en 2025, des niveaux similaires à ceux observés en 2005. À Genève, la situation est particulièrement tendue, avec un taux de vacance extrêmement bas de 0,32%, un des plus faibles du pays. Cette pression sur le marché est exacerbée par la forte demande, alimentée par la concentration d’activités économiques dans les grandes villes et la présence d’institutions financières.
Cette dynamique d’offre et de demande déséquilibrée joue un rôle déterminant dans la hausse des loyers. Les grandes agglomérations, notamment à Zurich, Zoug et Genève, subissent une pression constante, avec des taux de vacance parmi les plus bas. Le manque de nouveaux logements, couplé à une réglementation stricte de la construction, limite l’offre disponible pour les locataires potentiels. Cette rareté fait que les propriétaires augmentent leurs loyers, sachant qu’ils trouveront facilement un nouveau locataire.
Même si les loyers ont légèrement diminué sur certains marchés, la tendance générale reste à la hausse. De plus, les loyers ont connu une accélération de 10,6% depuis la pandémie, enregistrant une moyenne de 2% d’augmentation par an entre août 2020 et août 2025, l’indice Lomo de Comparis. Les tenants du marché immobilier expliquent cette situation par la nécessité pour les propriétaires de maintenir des rendements attractifs face à l’inflation des coûts et à l’insuffisance de l’offre.
L’Impact des taux de référence et des disparités régionales
L’introduction du taux de référence hypothécaire en 2008 a été conçue pour offrir une certaine régulation sur les loyers en Suisse. Depuis, le taux a considérablement diminué, passant de 3,5% à 1,5% en août 2025. Logiquement, une baisse du taux de référence aurait dû entraîner une réduction des loyers, car elle diminuait les coûts des prêts hypothécaires pour les propriétaires. Pourtant, les loyers ont continué d’augmenter, et même au cours des périodes où le taux de référence a baissé, entre 2008 et 2015, les loyers ont augmenté de 7,8%.
Les explications à ce phénomène sont multiples. D’abord, le faible taux de vacance a permis aux propriétaires de compenser les baisses de coûts liées aux prêts par une hausse des loyers. En outre, cette hausse des loyers a été alimentée par une demande inélastique, où même des augmentations modérées étaient absorbées par les locataires, notamment dans les grandes villes où la pression est la plus forte. Selon Dirk Renkert, expert chez Comparis, « même les baisses de loyer résultant de la baisse du taux de référence n’ont pas pu empêcher la forte hausse des loyers ».
Les disparités régionales jouent également un rôle majeur dans la dynamique des loyers. Alors que certaines régions comme Genève, Zurich et Zoug connaissent des hausses significatives, d’autres cantons tels que le Jura affichent un taux de vacance plus élevé, ce qui modère l’inflation des loyers. À titre d’exemple, le Jura affiche un taux de vacance de 3,03%, ce qui permet une plus grande stabilité des loyers dans cette région.
L’inflation liée au logement et à la mobilité varie aussi selon les catégories sociales et les types de ménages. En effet, les personnes seules de moins de 65 ans ont subi le renchérissement le plus important, avec une hausse de 0,2% sur l’année écoulée, tandis que les ménages plus âgés, notamment les couples de 65 ans ou plus sans enfants, ont bénéficié d’une légère baisse de 0,5%. Les ménages à faibles revenus sont particulièrement touchés par cette inflation, avec un impact plus élevé de +0,1% par rapport aux ménages à revenus plus élevés, qui ont vu les prix baisser de 0,2%.
