La Suisse fait face à une pénurie aiguë de logements abordables, un problème qui touche de larges pans de la population. Construire davantage serait nécessaire pour répondre à la demande, mais les nouvelles constructions restent rarement accessibles financièrement.
Les logements à loyers modérés sont souvent occupés depuis des décennies et, dès qu’un immeuble ancien est rénové ou démoli, les loyers grimpent rapidement. Comprendre pourquoi il est devenu si difficile de bâtir à bas prix est essentiel pour analyser les solutions possibles face à cette crise structurelle.
Des coûts de construction élevés freinent l’accès au logement
Selon Marco Feusi, CEO du promoteur immobilier Hiag, bâtir à bas prix en Suisse relève désormais de l’illusion. La cause principale ne réside pas dans la recherche de profits des investisseurs, comme l’affirme le Parti socialiste, mais dans le coût très élevé de la construction. « En Suisse, on ne peut pas construire à bas prix », explique Marco Feusi dans un entretien à Blick. Le problème se manifeste dans tous les projets, qu’il s’agisse de logements neufs ou de reconversions, où les exigences techniques et réglementaires renchérissent fortement les coûts.
Marco Feusi supervise actuellement plus de 1 000 logements en construction ou en phase de planification chez Hiag. Pourtant, même ces projets répondant à un besoin réel restent inaccessibles pour une partie significative de la population. À l’Alto Tower à Zurich, un appartement de 2,5 pièces se loue 3 200 francs par mois, charges comprises, et un 4,5 pièces atteint 4 200 francs. Ces prix élevés laissent près d’un tiers des logements vacants, malgré leur disponibilité immédiate.
Les coûts élevés sont liés à des normes strictes et des choix techniques imposés par la loi et par les attentes des locataires. L’isolation phonique nécessite des dalles de béton de 24 centimètres et des murs massifs entre appartements. Les dimensions des pièces sont également réglementées : une chambre doit mesurer au minimum 10 mètres carrés et la hauteur sous plafond atteindre 2,4 mètres. Pour répondre aux demandes des familles modernes, les promoteurs doivent parfois prévoir deux salles de bain dans les appartements de 4,5 pièces, ce qui augmente encore les coûts.
Les exigences environnementales contribuent également à renchérir les projets. Les bâtiments doivent être bien isolés et alimentés par des sources d’énergie renouvelables. Ces critères sont imposés non seulement par les normes légales, mais aussi par les investisseurs institutionnels tels que les caisses de pension et les assurances, qui exigent désormais des projets durables. Ne pas se conformer à ces standards compromettrait l’accès au financement et ralentirait la réalisation des projets.
Un autre facteur crucial est le prix du foncier, particulièrement élevé dans les zones urbaines. Aujourd’hui, le coût du terrain représente environ 50 % de la valeur totale d’un logement, un poids significatif qui rend tout effort de construction à bas prix quasi impossible. Ces contraintes combinées expliquent pourquoi les logements abordables restent rares et pourquoi les prix continuent de grimper.
Hiag mise sur la reconversion et l’expansion résidentielle
Hiag, spécialisée dans la reconversion d’anciennes halles industrielles et filatures, détient un portefeuille immobilier d’une valeur actuelle de 2 milliards de francs, soit 800 millions de plus qu’il y a dix ans. Le groupe possède environ 2,4 kilomètres carrés de terrain, l’équivalent de 336 terrains de football, dont 85 % sont dédiés à des activités commerciales et seulement 15 % au logement.
L’entreprise prévoit d’augmenter cette part résidentielle à 25 % dans les dix prochaines années, en investissant massivement dans la construction de nouveaux logements. Cette stratégie vise à répondre à la demande croissante tout en maximisant l’usage des surfaces existantes. Malgré ces efforts, les loyers resteront élevés en raison des coûts de construction et des normes strictes. La reconversion d’anciens bâtiments industriels permet toutefois de créer de nouvelles unités et de densifier les zones urbaines, offrant une réponse partielle à la pénurie de logements abordables.
