En l’espace d’un an, le marché immobilier français s’est vu chamboulé, passant de la stabilité à la crise. Entre des taux d’octroi de crédits en chute libre et un effondrement du volume des transactions, le secteur est dans la tourmente. Mais derrière ces chiffres se cache une réalité plus complexe, faite de décisions politiques, de géopolitique et d’écologie. Et tout semble indiquer que la descente n’est pas près de s’arrêter.
Le marché de l’immobilier en plein déclin
Le taux d’octroi de crédits immobiliers poursuit donc sa tendance baissière en France. En août, il est descendu à 43,2 %, selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Cette baisse est due à la hausse significative des taux d’intérêt, passés de 1,82 % à 3,8 % en l’espace d’un an. Par conséquent, les ventes de biens immobiliers ont régressé, en raison de l’incapacité de financer de tels projets. D’après les prévisions de la Fédération nationale de l’immobilier, le nombre de transactions cette année devrait s’élever à seulement 925 000, contre 1,2 million en 2021.
Selon le spécialiste en économie immobilière Michel Mouillart, ce retournement n’a rien d’inattendu. Selon lui, « c’est la résultante de décisions prises dès 2019 aux effets pervers incommensurables ». Il explique que « le marché a commencé à se dégrader au quatrième trimestre 2021. En 2022, l’activité immobilière a freiné. C’est-à-dire que le volume de transactions et le nombre de crédits accordés ont diminué. Depuis, tout se dégrade à un rythme comparable. En revanche, la dégradation s’accélère sur la construction de maisons individuelles ».
Une baisse des taux d’intérêt ne résoudra pas le problème
D’après la spécialiste Ingrid Nappi, cette crise n’est pas seulement due aux problèmes géopolitiques, à l’instar de la guerre en Ukraine. L’experte soulève principalement la question de la transition écologique qui a freiné, seulement elle, significativement l’évolution du marché de l’immobilier. « La question de la transition écologique urbaine, indispensable face au réchauffement climatique, nécessite d’adapter le mode de production de logements […]. Une vraie transition s’engage. Mais cela prend du temps », explique-t-elle.
En parallèle, elle rappelle qu’un bon nombre de Français ont renoncé à souscrire un crédit immobilier suite aux nouvelles exigences des banques, appelées par le Haut conseil de stabilité financière à être plus vigilantes quant à la solvabilité de leurs clients. Les solutions, selon Ingrid Nappi, doivent donc être « politiques ». Elle estime que « cette accumulation de phénomènes pousse à revoir une meilleure régulation de l’occupation du parc immobilier ».
Michel Mouillart souligne, quant à lui, que même si « en 2024 les taux du crédit immobilier redescendent, ce n’est pas pour autant que les marchés immobiliers repartiront ». Pour Ingrid Nappi, un retour à la normale est envisageable, mais cela risque de prendre du temps. « Le marché va se réguler, mais cela va prendre du temps. Il ne faut pas sous-estimer la dimension psychologique de l’immobilier. Pour un vendeur cela prend plus de temps d’accepter que les prix baissent que l’inverse », prévient-elle.
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Non ça ne va pas durer pour la simple raisons que dans le neuf, la voilure a été réduite pour anticiper la casse. Dans l’ancien, des propriétaires retirent peu à peu leurs biens du marché, plutôt que de vendre à perte, avec des acquéreurs désagréables opportunistes auxquels on a monté le bourrichon avec d’hypothétiques « soldes » à venir. Exemple : un reportage au JT de France 2 du 06/09. On y présente une maison vendue à – 11 % à Chelles. Sauf qu’en regardant de plus près, cette maison est partie au prix, voire même un peu plus cher par rapport au prix des autres biens. Quant à cette maison bordelaise « soldée » à -25 % : il s’agissait d’un agent immobilier qui a cru bon ajouter à la surface habitable (100 m² environ) une cinquantaine de m² de combles non aménagées. Ladite maison est donc, là encore, partie à un prix normal. Il s’agit donc davantage d’un feu de paille que d’un « méga-incendie » canadien.