Dans le domaine de l’immobilier, plusieurs statuts peuvent exister. Entre propriétaire, usufruitier et nu-propriétaire, certains peuvent se perdre en termes de répartition des droits de propriété. Mais on sait déjà que le propriétaire dispose de tous les droits concernant son bien : le mettre en vente, le louer ou l’occuper. Quant à l’usufruitier et au nu-propriétaire, la situation est différente.
L’usufruitier bénéficie du privilège d’user et de profiter d’un bien immobilier, bien qu’il en soit le détenteur temporaire, tandis que le nu-propriétaire conserve la propriété effective. Ce privilège octroie à l’usufruitier le pouvoir d’occuper le logement sans acquitter de loyer, voire de le louer pour en tirer des bénéfices financiers. Cependant, toute transaction, qu’il s’agisse de vente ou de donation, requiert le consentement préalable du nu-propriétaire. De plus, l’hypothèque sur le bien est exclue pour l’usufruitier. Ce droit d’usage, bien que temporaire, est supprimé à la disparition de l’usufruitier, sans engendrer de frais, de formalités ou de droits de succession.
En ce qui concerne le nu-propriétaire, il détient formellement la propriété d’un bien, avec le droit de le céder ou de lui associer une hypothèque. Mais il ne jouit pas de certains droits. Il s’agit donc d’une situation qui l’empêche d’occuper ou de louer le bien, contrairement à l’usufruitier qui jouit pleinement du bien sans en avoir la pleine propriété. Les droits réels de l’usufruit et de la nue-propriété offrent des droits réels aux titulaires pour les céder ou les hypothéquer à leur gré.
Qu’en est-il des taxes ?
Selon la règle fiscale, c’est à l’usufruitier de payer les dépenses régulières, y compris les impôts, liées à la propriété sur laquelle il a des droits d’usage. Même s’il n’est pas le propriétaire officiel, l’usufruitier est considéré comme le détenteur fiscal par les autorités fiscales. Cela s’explique par le fait que le revenu imposable est généré par l’utilisation du bien, dont l’usufruitier bénéficie. En revanche, en tant que nu-propriétaire, il n’est pas tenu de déclarer de revenu cadastral ou de loyer, car il ne possède pas la jouissance effective du bien.
En ce qui concerne le calcul, en tant qu’usufruitier, le montant des impôts à payer dépend de plusieurs facteurs, notamment l’âge. Plus la personne vieillit, moins la valeur de l’usufruit est élevée, ce qui se traduit par des impôts moins élevés. Le calcul tient également compte de la valeur de la maison et du revenu potentiel annuel si l’on n’est pas le propriétaire. Dans le détail, voici les coefficients pris en compte par le fisc : jusqu’à 20 ans le coefficient est de 18. De 20 à 29 ans, il est de 17. De 30 à 39 ans, il est de 16. Pour les personnes âgées de 55 à 59 ans, le coefficient est évalué à 11, puis à 9,5 pour les personnes âgées de 60 à 64 ans.
