Le marché immobilier belge révèle des disparités étonnantes entre types de biens et régions. Si le ralentissement des ventes globales est bien réel, certains segments échappent à cette tendance.
À Bruxelles et en Flandre, les appartements s’arrachent, parfois même à un prix supérieur à celui affiché. Une récente étude universitaire permet de mieux comprendre cette dynamique.
Les appartements, plus convoités que jamais
Selon une étude menée par la KU Leuven et relayée par le quotidien De Tijd, 31 % des appartements vendus à Bruxelles et en Flandre entre mars 2022 et juin 2023 l’ont été à un prix supérieur au montant initialement demandé. Ce chiffre marque une rupture nette avec les ventes de maisons, où ce phénomène reste plus marginal. En effet, seules 18 % des maisons sont vendues à un prix plus élevé que celui annoncé, tandis que 65 % bénéficient d’une négociation à la baisse, avec une remise moyenne de 7 % sur le prix affiché.
Cette tendance s’explique par la tension persistante sur le segment des appartements urbains. La demande reste forte pour les logements compacts et bien situés, notamment dans les grandes villes comme Bruxelles, Anvers ou Gand. Ces biens attirent particulièrement les jeunes ménages et les investisseurs, dans un contexte où les nouvelles constructions ne parviennent pas à suivre la demande. À cela s’ajoute une évolution dans les modes de vie : les foyers plus petits, la préférence pour les centres urbains, et les contraintes budgétaires poussent vers des surfaces plus modestes, mais bien localisées.
Ce déséquilibre entre offre et demande rend la négociation difficile pour les acheteurs, et pousse parfois les prix au-delà du seuil prévu initialement. Des enchères informelles peuvent apparaître lors de visites groupées, renforçant encore cette spirale ascendante. Cette pression est particulièrement visible dans les quartiers où les biens rénovés ou récents sont rares.
Des écarts marqués entre types de biens et stratégies d’achat
L’étude menée par l’université KU Leuven met aussi en lumière une différence structurante entre les maisons et les appartements. Alors que les appartements affichent une forte résilience face au ralentissement du marché, les maisons sont bien plus souvent sujettes à des négociations à la baisse. Le nombre élevé de maisons disponibles, notamment dans des zones périphériques ou rurales, explique en partie cette situation. Les acheteurs peuvent se permettre d’être plus sélectifs et de faire jouer la concurrence entre vendeurs.
Le chercheur Joren Vandenbergh souligne que les maisons vendues au-dessus du prix demandé représentent moins d’un cinquième des transactions. Cela montre que, malgré quelques cas particuliers, la tendance générale reste à la baisse dans ce segment. Les appartements, en revanche, concentrent une demande plus vive et ciblée, ce qui les rend plus susceptibles de générer des offres au-dessus du prix affiché.
Cette dynamique traduit aussi un changement dans les stratégies d’achat. Les acheteurs d’appartements, souvent confrontés à une forte concurrence, n’hésitent plus à faire des propositions rapides et au-dessus du prix demandé pour sécuriser un bien. À l’inverse, les acquéreurs de maisons ont davantage de marge pour négocier et prennent souvent plus de temps pour comparer les offres.
