Le marché immobilier belge connaît une tendance préoccupante avec une hausse continue des prix des nouvelles constructions. Tandis que les prix des biens existants semblent se stabiliser depuis quelques années, ceux des maisons et des appartements neufs augmentent de manière constante.
Ces hausses se produisent dans un contexte où l’accessibilité financière des ménages se réduit, une situation particulièrement marquée en région bruxelloise. L’année 2025 commence donc avec une forte pression sur l’immobilier et la question de l’offre devient un sujet incontournable pour l’avenir.
Une tendance haussière persistante sur les prix du neuf
Au premier trimestre 2025, les prix des constructions neuves ont encore enregistré une hausse notable, tant pour les maisons que pour les appartements. Selon le Baromètre de la construction neuve réalisé par Matexi et Realo, les prix des maisons ont augmenté de 1,38 % par rapport au trimestre précédent, tandis que ceux des appartements ont progressé de 0,88 %. En comparaison annuelle, la hausse atteint 3,59 % pour les maisons et 1,63 % pour les appartements.
Cette tendance à la hausse des prix confirme un mouvement à long terme. En effet, depuis le début de la crise sanitaire en 2020, les prix des maisons neuves ont grimpé de 31,3 %, tandis que ceux des appartements ont augmenté de 23,9 %. Cela contraste fortement avec l’évolution de la capacité d’emprunt des ménages, qui n’a progressé que de 9,9 % sur la même période. La différence entre la hausse des prix et l’augmentation des capacités d’emprunt démontre une fracture croissante entre le prix du neuf et l’accessibilité pour les ménages belges.
La crise de l’offre : un défi pour l’avenir
Une autre problématique majeure pour l’immobilier neuf réside dans l’offre insuffisante pour répondre à une demande croissante. Le nombre de permis de construire délivrés en 2024 a diminué de 13,2 % par rapport à 2023, illustrant un manque de nouveaux projets pour répondre à la demande. Cette situation met en évidence une pression supplémentaire sur les prix des constructions neuves, car la demande excède largement l’offre disponible.
Le marché immobilier présente également de fortes disparités régionales. À Bruxelles, par exemple, les prix des appartements neufs ont augmenté de 3,13 % en comparaison avec le premier trimestre 2024, ce qui est bien supérieur aux hausses enregistrées en Flandre (+1,61 %) et en Wallonie (+1,17 %). Ces différences régionales soulignent l’importance d’une approche différenciée pour résoudre la crise de l’offre et limiter l’augmentation des prix dans certaines zones déjà particulièrement tendues.
Une situation préoccupante à long terme
La combinaison de la hausse continue des prix et de la stagnation des capacités d’emprunt constitue une source de préoccupation majeure pour les ménages belges. L’augmentation des prix des constructions neuves est la conséquence directe d’un marché en déséquilibre, où l’offre ne suit plus la demande croissante. La capacité d’accès à la propriété, déjà réduite pour de nombreux ménages, risque de se détériorer encore davantage dans les années à venir si cette dynamique perdure.
Face à cette situation, les autorités doivent prendre en compte ces éléments pour envisager des solutions pour améliorer l’offre et limiter les hausses de prix qui pèsent sur l’accessibilité financière des logements neufs. La question de l’urbanisation, des permis de construire et de la régulation des prix des nouvelles constructions devra être au cœur des priorités dans les années à venir, si l’on veut éviter une crise du logement encore plus profonde.
