En France, la taxation des résidences secondaires reste un véritable jackpot pour certaines communes. Alors que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) a rapporté près de 4 milliards d’euros à l’État en 2024, une poignée de villes concentre une part significative de ces recettes. Derrière ce chiffre global, se cachent des stratégies fiscales et des choix locaux qui traduisent l’attractivité et la politique économique de certaines villes vis-à-vis des propriétaires de logements secondaires.
Sans surprise, Paris arrive largement en tête du classement avec 334 millions d’euros collectés en 2024, selon une étude de l’agence immobilière Green Acres rapportée par Capital. Cette domination s’explique par deux phénomènes particuliers. « Cette singularité se justifie par la forte présence de propriétaires internationaux. Mais aussi par un phénomène bien français : de nombreux ménages qui partent s’installer en province conservent un pied-à-terre parisien », explique Benoît Galy, PDG de Green Acres. Cette concentration de propriétaires, combinée à des prix immobiliers élevés et à un marché très attractif, fait de la capitale française le premier moteur de recettes fiscales sur les résidences secondaires.
Derrière Paris, on retrouve Nice avec 63,8 millions d’euros collectés, puis Cannes avec 44,2 millions. Si ces villes azuréennes présentent un nombre de résidences secondaires relativement proche (27 020 à Nice contre 23 692 à Cannes), la différence de revenus fiscaux s’explique par l’application ou non d’une surtaxe. Nice applique la majoration maximale, tandis que Cannes choisit de ne pas surtaxer ses résidences secondaires. « Lorsque ce sont des villes dédiées aux résidences secondaires, elles ne veulent pas prendre le risque de faire fuir les gens. Lorsqu’une ville n’y est pas dédiée et dispose d’autres centres de revenus, elle peut se le permettre », précise Benoît Galy.
Cette logique fiscale se retrouve dans d’autres grandes métropoles comme Lyon, Marseille ou Bordeaux, qui figurent également dans le top 10 des villes les plus rentables pour la THRS. Ces villes disposent de revenus diversifiés et n’hésitent pas à appliquer systématiquement la surtaxe maximale de 60 %, générant ainsi des recettes importantes tout en profitant d’une économie locale solide.
La majoration de la taxe d’habitation, un levier décisif pour maximiser les recettes
Au-delà de la taxe d’habitation base, les communes peuvent appliquer une majoration allant de 5 % à 60 %. Cette surtaxe a représenté 436 millions d’euros supplémentaires en 2024, soit environ 11 % de la THRS. Parmi les communes éligibles, 40 % appliquent cette majoration, et la majorité d’entre elles (67 %) choisit le taux maximal. La tendance est à la hausse : 44,1 % des communes ont appliqué la surtaxe en 2025, contre 39,5 % l’année précédente.
Les choix locaux sont guidés par une logique économique et touristique. Dans les stations balnéaires ou de montagne, comme Megève, Le Touquet ou La Baule-Escoublac, la surtaxe est souvent limitée ou inexistante pour ne pas décourager les résidents saisonniers, dont la consommation et les dépenses contribuent fortement à l’économie locale. À l’inverse, dans les grandes villes disposant de ressources diversifiées, la majoration est un levier fiscal facile à actionner. Certaines communes touristiques font cependant exception.
En résumé, si la THRS rapporte près de 4 milliards d’euros à l’État français, une petite trentaine de communes concentrent l’essentiel de ces recettes, en jouant sur la majoration et l’attractivité de leurs territoires. Paris, Nice et Cannes incarnent ces villes où la fiscalité des résidences secondaires n’est pas seulement un outil de taxation, mais aussi un indicateur de dynamique économique et immobilière, illustrant les différences de politique locale et de stratégie de revenus entre métropoles et stations touristiques
