La hausse des loyers s\u2019impose comme l\u2019une des principales pr\u00e9occupations en Suisse. Dans un march\u00e9 d\u00e9j\u00e0 marqu\u00e9 par une p\u00e9nurie persistante de logements, les prix continuent de grimper, alimentant le m\u00e9contentement des locataires. <\/p>\n\n\n\n
Au c\u0153ur des critiques, un mod\u00e8le de calcul des loyers h\u00e9rit\u00e9 des ann\u00e9es 1980 est accus\u00e9 de ne plus correspondre aux r\u00e9alit\u00e9s actuelles. Entre d\u00e9cisions juridiques r\u00e9centes et \u00e9volution du march\u00e9 immobilier, ce syst\u00e8me est aujourd\u2019hui remis en question sur le plan politique.<\/p>\n\n\n\n
En Suisse, les loyers reposent en principe sur les co\u00fbts, avec un rendement plafonn\u00e9 pour les propri\u00e9taires. Ce rendement, appel\u00e9 rendement net, est calcul\u00e9 apr\u00e8s d\u00e9duction des charges comme les int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires, l\u2019entretien ou la gestion. Le cadre actuel autorise un rendement net maximal de 3,25%. Depuis un arr\u00eat du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral rendu en novembre 2020, ce rendement peut d\u00e9passer de 2 points le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence, actuellement fix\u00e9 \u00e0 1,25%. Avant cette d\u00e9cision, la marge autoris\u00e9e n\u2019\u00e9tait que de 0,5 point.<\/p>\n\n\n\n
Ce changement a profond\u00e9ment modifi\u00e9 l\u2019\u00e9quilibre du syst\u00e8me. Les bailleurs disposent d\u00e9sormais d\u2019une plus grande marge pour ajuster les loyers \u00e0 la hausse, notamment dans un contexte de taux bas. \u00c0 cela s\u2019ajoute un mod\u00e8le de calcul d\u00e9fini par l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du logement, qui repose sur des hypoth\u00e8ses datant des ann\u00e9es 1980. Selon ce mod\u00e8le, 70% des revenus locatifs seraient consacr\u00e9s aux co\u00fbts du capital et 30% aux autres charges.<\/p>\n\n\n\n
Or, une \u00e9tude <\/a>men\u00e9e en novembre 2024 par la soci\u00e9t\u00e9 IAZI pour la Conf\u00e9d\u00e9ration montre que ces hypoth\u00e8ses ne correspondent plus \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9, indique Watson<\/a>. Les co\u00fbts effectifs li\u00e9s \u00e0 l\u2019exploitation et au financement sont aujourd\u2019hui inf\u00e9rieurs \u00e0 ceux retenus dans le mod\u00e8le. En parall\u00e8le, la structure du march\u00e9 a \u00e9volu\u00e9: les investisseurs institutionnels, comme les caisses de pension<\/a> ou les fonds immobiliers, ont renforc\u00e9 leur pr\u00e9sence. Leur part dans le parc locatif est pass\u00e9e de 31% en 2000 \u00e0 44% en 2023, tandis que celle des propri\u00e9taires priv\u00e9s a recul\u00e9 de 57% \u00e0 45%.<\/p>\n\n\n\n Ces acteurs disposent g\u00e9n\u00e9ralement de davantage de fonds propres et recourent moins \u00e0 l\u2019endettement<\/a>. Selon l\u2019\u00e9tude, dans le cas des caisses de pension, environ 70% des revenus locatifs correspondent \u00e0 un rendement sur fonds propres, contre 28% dans le mod\u00e8le th\u00e9orique. Cette diff\u00e9rence permet d\u2019atteindre des niveaux de loyers plus \u00e9lev\u00e9s tout en respectant les r\u00e8gles en vigueur.<\/p>\n\n\n\n Dans un contexte o\u00f9 les logements disponibles sont rares et souvent co\u00fbteux, cette situation alimente les critiques. Les co\u00fbts du logement figurent d\u00e9sormais \u00e0 la 7e place des pr\u00e9occupations de la population, selon le barom\u00e8tre annuel d\u2019UBS<\/a>. Sur le plan politique, le dossier reste bloqu\u00e9 depuis plusieurs ann\u00e9es, malgr\u00e9 plusieurs tentatives de r\u00e9forme.<\/p>\n\n\n\n Une table ronde organis\u00e9e en mai 2025 pour tenter de trouver un compromis a \u00e9chou\u00e9, notamment en raison de l\u2019opposition des repr\u00e9sentants des propri\u00e9taires. Les divergences portent en particulier sur la mani\u00e8re de calculer les loyers initiaux et les hausses dans les baux existants. Actuellement, les augmentations sont autoris\u00e9es dans trois cas: modification du taux de r\u00e9f\u00e9rence, inflation ou hausse g\u00e9n\u00e9rale des co\u00fbts.<\/p>\n\n\n\n Face \u00e0 cette situation, certaines voix demandent une r\u00e9forme du syst\u00e8me. Le conseiller national Michael T\u00f6ngi a d\u00e9pos\u00e9 une motion visant \u00e0 limiter le poids des fonds propres dans le calcul du rendement. L\u2019objectif est de freiner la hausse des loyers en r\u00e9duisant la capacit\u00e9 des investisseurs \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des rendements \u00e9lev\u00e9s gr\u00e2ce \u00e0 des capitaux importants. \u00abNous devons emp\u00eacher que des investisseurs disposant de moyens financiers importants ne fassent grimper sans cesse les loyers\u00bb, affirme-t-il.<\/p>\n\n\n\n Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a d\u00e9j\u00e0 tent\u00e9 d\u2019agir en 2024 avec un paquet de mesures visant \u00e0 mod\u00e9rer les co\u00fbts, notamment en limitant la r\u00e9percussion de l\u2019inflation. Ces propositions ont toutefois \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es par les partis bourgeois, le secteur immobilier et certains cantons. Une nouvelle tentative est en cours: l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du logement doit pr\u00e9senter d\u2019ici fin septembre un mod\u00e8le de calcul r\u00e9vis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n L\u2019enjeu est de taille. Il s\u2019agit de moderniser un syst\u00e8me vieux de plus de 40 ans, tout en trouvant un \u00e9quilibre entre protection des locataires et maintien de l\u2019attractivit\u00e9 du march\u00e9 immobilier. Dans un contexte de p\u00e9nurie persistante, la question du calcul des loyers reste plus que jamais au centre des tensions.<\/p>\n\n\n\nUn d\u00e9bat politique relanc\u00e9 face \u00e0 la pression sur les locataires<\/strong><\/h2>\n\n\n\n