La Banque nationale suisse a abaiss\u00e9 son taux directeur de 0,25 point le 20 mars, ramenant le niveau \u00e0 0,25 %, soit celui de l\u2019\u00e9t\u00e9 2022. Ce cinqui\u00e8me assouplissement en un an semblait annoncer un regain d\u2019accessibilit\u00e9 au cr\u00e9dit pour les candidats \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Mais en pratique, l\u2019acc\u00e8s au logement reste aussi tendu qu\u2019avant. Volatilit\u00e9 des taux longs, prix en hausse, offre en baisse et conditions d\u2019octroi plus strictes limitent consid\u00e9rablement l\u2019effet attendu pour les futurs propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n
Depuis un an, la Banque nationale suisse ajuste progressivement ses taux directeurs, dans un effort pour accompagner la d\u00e9sinflation sans \u00e9touffer l\u2019activit\u00e9. La d\u00e9cision du 20 mars a \u00e9t\u00e9 salu\u00e9e comme une mesure favorable aux m\u00e9nages envisageant un achat immobilier.<\/p>\n\n\n\n
Pourtant, les donn\u00e9es montrent que les acheteurs ne profitent que tr\u00e8s marginalement de cet environnement plus souple. Les taux longs ne suivent pas la m\u00eame tendance, et les prix de l\u2019immobilier continuent de progresser, alors que l\u2019offre se r\u00e9tracte. L\u2019effet d\u2019aubaine esp\u00e9r\u00e9 ne se concr\u00e9tise pas.<\/p>\n\n\n\n
Si le taux directeur est d\u00e9sormais \u00e0 0,25 %, les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 moyen et long terme, notamment sur cinq et dix ans, n\u2019ont pas suivi cette trajectoire descendante. Depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e, ces taux restent volatils, certains repartant m\u00eame \u00e0 la hausse. En mars 2025, les taux \u00e0 dix ans gravitent autour de 2 %, apr\u00e8s un passage \u00e0 1,72 % \u00e0 la fin 2024, bien au-dessus du pic de 3 % observ\u00e9 en octobre 2022, rapporte la Tribune de Gen\u00e8ve<\/a><\/em>.<\/p>\n\n\n\n Nikolay Markov, \u00e9conomiste chez Pictet Asset Management, pr\u00e9cise que les v\u00e9ritables b\u00e9n\u00e9ficiaires de cette baisse sont les propri\u00e9taires existants, qui peuvent ren\u00e9gocier ou consolider leurs conditions d\u2019emprunt. \u00c0 l\u2019inverse, les primo-acc\u00e9dants rencontrent des obstacles majeurs li\u00e9s aux conditions prudentielles renforc\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n Val\u00e9rie Lemaigre, \u00e9conomiste en chef \u00e0 la Banque Cantonale de Gen\u00e8ve, rappelle que ces restrictions proviennent de la volont\u00e9 de la BNS de r\u00e9duire les liquidit\u00e9s en circulation pour ma\u00eetriser l\u2019inflation, mais aussi des exigences de la BRI et du cadre r\u00e9glementaire de B\u00e2le III. Ces contraintes, combin\u00e9es \u00e0 la disparition de Credit Suisse, acteur historique du cr\u00e9dit immobilier, r\u00e9duisent la capacit\u00e9 des banques \u00e0 accorder de nouveaux pr\u00eats.<\/p>\n\n\n\n Elle ajoute que la croissance annuelle des cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires reste faible : elle atteignait 3 % avant 2022, mais n\u2019a \u00e9t\u00e9 que de 1,6 % en 2024. Une fois la baisse de taux achev\u00e9e, elle pourrait difficilement d\u00e9passer les 2 %, montrant l\u2019absence de r\u00e9action automatique du cr\u00e9dit aux variations de taux.<\/p>\n\n\n\n La d\u00e9tente mon\u00e9taire actuelle ne suffit pas \u00e0 r\u00e9tablir l\u2019\u00e9quilibre entre l\u2019offre et la demande sur le march\u00e9 immobilier. David Michaud, \u00e9conomiste \u00e0 la Banque Cantonale Vaudoise, souligne dans les colonnes du m\u00eame m\u00e9dia que si les recherches de biens immobiliers ont connu un regain depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e, l\u2019offre reste nettement inf\u00e9rieure aux besoins.<\/p>\n\n\n\n La baisse de la production de logements est marqu\u00e9e. En 2024, le canton de Gen\u00e8ve a enregistr\u00e9 un gain net de seulement 2082 logements, contre une moyenne de 3402 sur les trois ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes, selon le dernier rapport de l\u2019Ocstat. Michaud constate que la production de logements atteint son plus bas niveau depuis le d\u00e9but du si\u00e8cle. Il n\u2019existe actuellement plus de cr\u00e9ation de zones r\u00e9sidentielles, une tendance qui devrait se maintenir en 2025 et 2026.<\/p>\n\n\n\n Ce manque d\u2019offre freine m\u00e9caniquement les projets d\u2019achat, m\u00eame lorsque le cr\u00e9dit semble devenir plus abordable sur le papier. Ce d\u00e9s\u00e9quilibre structurel emp\u00eache toute d\u00e9tente significative sur le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Les prix de l\u2019immobilier, quant \u00e0 eux, poursuivent leur hausse. \u00c0 Gen\u00e8ve, en 2024, le prix moyen au m\u00e8tre carr\u00e9 pour un appartement a progress\u00e9 de 2 %, atteignant 13 548 francs, et de 2,5 % pour une maison, soit 15 259 francs. Sur trois ans, la hausse cumul\u00e9e est de 13 % pour les appartements et 15 % pour les maisons, selon les donn\u00e9es du Groupe suisse immobilier.<\/p>\n\n\n\nUn d\u00e9s\u00e9quilibre entre offre et demande qui persiste<\/h2>\n\n\n\n
Une hausse des prix qui annule les effets de la baisse de taux<\/h2>\n\n\n\n