La crise du logement en Suisse atteint des proportions inquiétantes. Depuis plusieurs années, la pénurie de logements, l’augmentation des prix et la lenteur des constructions se sont imposées comme des problèmes majeurs pour le pays.
Si la demande de logements reste élevée, la capacité de construction peine à suivre, exacerbée par des obstacles administratifs complexes et des retards dans la mise en œuvre de réformes. En dépit des réformes annoncées et de l’identification des causes de cette crise, la situation reste difficile, et il faudra encore plusieurs années pour espérer un rétablissement substantiel du marché.
La pénurie de logements : une combinaison de causes multiples
La Suisse fait face à une crise immobilière particulièrement complexe. Depuis 2018, la construction de nouveaux logements a considérablement diminué. La crise de la construction a pris racine à cette époque, et l’offre a depuis largement échoué à répondre à une demande en constante augmentation. Cette situation est en grande partie liée à une combinaison de facteurs. D’une part, l’augmentation des prix de l’immobilier, qui va bien plus vite que les salaires, rend l’accès à la propriété toujours plus difficile pour les jeunes familles et les primo-accédants. D’autre part, le marché locatif est également soumis à des tensions. Les loyers continuent d’augmenter dans les grandes villes, et la recherche d’un logement devient de plus en plus ardue.
En 2022, la banque Raiffeisen a averti que la Suisse était en train de sombrer dans une pénurie de logements, avec des perspectives à long terme inquiétantes. Selon des experts du secteur, la lenteur de la construction et les obstacles administratifs sont au cœur du problème, rapporte Watson. Ce phénomène a d’ailleurs été constaté dans la majorité des grandes agglomérations suisses, comme Zurich, Genève et Lausanne, où l’offre de logements vacants a diminué de manière significative.
Les réformes du marché immobilier, telles que la loi sur l’aménagement du territoire adoptée en 2014, avaient pour but de favoriser une densification urbaine, afin de limiter l’étalement urbain sur les terres agricoles. Mais, comme l’a expliqué Martin Tschirren, directeur de l’Office fédéral du logement, cette loi a été plus contraignante que prévu. Les projets de construction dans les villages, villes et agglomérations se heurtent à de nombreuses oppositions locales et juridiques, ce qui ralentit considérablement le processus de construction.
Les obstacles administratifs : un frein majeur à la construction
Un autre facteur déterminant dans cette crise est l’abus du recours aux oppositions. Selon une étude menée par le gouvernement suisse, 60 % des experts estiment que les oppositions constituent un obstacle majeur à la construction de nouveaux logements. Bien que les recours soient un droit légitime, de nombreux projets sont retardés ou annulés à cause de démarches juridiques abusives, notamment celles qui cherchent à bloquer des projets pour des raisons qui n’ont rien à voir avec l’intérêt public. Ce phénomène de recours abusifs a été largement documenté dans l’étude, qui souligne que certains opposants déposent des recours pour exercer une pression ou retarder indéfiniment les projets de construction.
Les effets de cette lenteur administrative se font sentir : des projets sont retardés, des logements sont livrés avec des années de retard, et, en conséquence, les prix finissent par augmenter. De plus, les exigences liées à la protection du paysage urbain, la préservation du patrimoine et les réglementations environnementales, bien qu’importantes, compliquent davantage la construction de nouveaux logements. Les experts estiment que ces règles, combinées à la lenteur des procédures d’autorisation de construire, augmentent considérablement le temps nécessaire pour mener à bien des projets.
Le problème est également amplifié par le manque de terrains constructibles. La nouvelle législation sur l’aménagement du territoire, bien qu’ayant l’objectif de protéger les zones agricoles, a limité la quantité de terrains disponibles pour la construction de nouveaux logements. Selon Fredy Hasenmaile, économiste en chef à la Raiffeisen, ce « cocktail d’obstacles » ralentit l’activité de construction et risque de maintenir la Suisse prisonnière d’une pénurie de logements pendant encore plusieurs années.
