La baisse du taux directeur décidée par la BNS en mars dernier aurait dû logiquement alléger la charge des ménages souhaitant acquérir un logement. En règle générale, un taux directeur plus bas réduit aussi les taux hypothécaires, rendant l’accès au crédit immobilier plus abordable.
Mais ce n’est pas ce qui s’est produit. Les taux des hypothèques fixes, au lieu de diminuer, ont grimpé depuis le début de l’année. Une évolution qui bouscule les attentes des emprunteurs et souligne l’importance des facteurs internationaux et réglementaires dans la fixation du coût des crédits immobiliers.
Le fonctionnement des hypothèques fixes échappe à la logique du taux directeur
Les hypothèques à taux fixe sont peu influencées par les variations du taux directeur à court terme. Leur coût dépend essentiellement du marché des capitaux et des anticipations à long terme des acteurs financiers. Plus la durée d’une hypothèque est longue, plus elle est exposée à ces facteurs.
Markus Stocker, responsable du financement à la Banque cantonale zurichoise, indique que ces taux reflètent les coûts de refinancement à long terme des banques. Ils intègrent déjà les prévisions des marchés en matière de taux de change, de croissance ou d’inflation. La baisse du taux directeur en mars avait donc été anticipée dès le début de l’année, ce qui explique l’absence d’effet direct sur les taux hypothécaires fixes.
Selon les chiffres rapportés par Blick, les taux moyens des hypothèques fixes sur dix ans ont atteint 1,92 % depuis janvier. Cette remontée s’explique en partie par les ajustements préventifs opérés par les marchés financiers.
Une demande croissante de capitaux alimente la hausse des taux
Les conditions sur le marché des capitaux sont guidées par l’offre et la demande. Lorsque la demande de capital augmente, les taux d’intérêt suivent la même direction. Cette dynamique est particulièrement marquée en Europe actuellement.
Fedy Hasenmaile, économiste chez Raiffeisen, souligne que la zone euro connaît une hausse importante de la demande de capitaux. Cette tendance est liée à des besoins de financement massifs pour des projets de défense et d’infrastructures. Ce contexte contribue à faire monter les taux à long terme, qui influencent directement le coût des hypothèques fixes en Suisse.
Le média helvétique précise que ces événements extérieurs affectent les anticipations des marchés suisses. Même si les effets se répercutent en général dans une moindre mesure qu’à l’étranger, ils sont bien réels.
Nouvelles contraintes réglementaires et hausse des coûts pour les emprunteurs
Depuis le début de l’année, l’entrée en vigueur de la réglementation Bâle III impose aux banques de détenir davantage de fonds propres. Cette exigence les pousse à adopter une attitude plus prudente dans l’octroi de crédits.
Le renforcement des critères de solvabilité et l’augmentation des coûts de financement pour les banques sont des conséquences directes de cette réglementation. Les établissements bancaires répercutent ces charges sur les emprunteurs, rendant l’hypothèque fixe plus onéreuse pour les acheteurs de biens immobiliers.
D’après la source, ce durcissement des conditions d’accès au crédit s’ajoute aux effets du marché des capitaux, renforçant la tendance haussière des taux.
Hypothèques Saron, perspectives et négociation
À la différence des hypothèques fixes, les hypothèques Saron suivent de près le taux directeur. Leur coût diminue donc proportionnellement à la baisse décidée par la BNS. Comparis indique que leur taux se situe actuellement entre 0,7 % et 1,2 %.
Raiffeisen anticipe une nouvelle baisse du taux directeur à 0 % en juin, ce qui pourrait rendre les hypothèques fixes légèrement plus attractives. Mais, comme le rappelle Blick, cela reste incertain en raison des nombreux facteurs qui influencent leur évolution.
