Alors que le marché immobilier connaît depuis plusieurs années une forte pression à l’achat, alimentée par une immigration soutenue et des taux d’intérêt historiquement bas, la réforme envisagée soulève des interrogations. Va-t-elle encourager l’accession à la propriété ? Va-t-elle freiner la hausse des prix ou au contraire l’accentuer ?
Le débat se cristallise autour de la redistribution fiscale attendue et des éventuels déséquilibres que cette suppression pourrait induire entre logements neufs et anciens. Plusieurs spécialistes s’expriment pour en préciser les contours et les implications.
Des baisses d’impôt généralisées mais inégales
Selon les calculs réalisés par la société de conseil Wüest Partner, la suppression de la valeur locative permettrait à la majorité des ménages propriétaires de réduire leur charge fiscale. Pour un ménage monoparental gagnant 104 000 francs, la facture fédérale baisserait de 500 francs. Un ménage senior avec un revenu de 81 000 francs bénéficierait d’un allègement du même ordre.
Ces projections tiennent compte de la valeur locative actuelle, des intérêts hypothécaires moyens (estimés à 1,5 %) et des déductions pour l’entretien. Selon les données relayées par Blick, les propriétaires sans travaux majeurs à prévoir seraient, en moyenne, gagnants avec le nouveau système.
Les différences d’impact s’expliquent par la structure du régime fiscal actuel : la valeur locative peut dépasser les charges effectivement déductibles. Dans le nouveau système, ces écarts disparaîtraient, au bénéfice des propriétaires dans la plupart des cas.
Une hausse probable des prix dans le neuf
Claudio Saputelli, expert chez UBS, estime que la réforme agira comme un levier supplémentaire pour le marché immobilier, en particulier si les taux d’intérêt restent faibles. L’allègement fiscal permettrait à certains ménages de réinjecter ce capital dans des biens plus coûteux, ce qui pourrait accentuer la hausse des prix, notamment dans le neuf.
Il anticipe une évolution contrastée entre les logements récents et les bâtiments anciens. Les logements neufs deviendraient plus chers, soutenus par une demande renforcée. À l’inverse, les anciens bâtiments perdraient en attractivité, les déductions fiscales pour travaux d’entretien étant supprimées dans le nouveau système. Cette dynamique pourrait ralentir, voire inverser localement la progression des prix dans l’ancien.
Ce découplage entre ancien et neuf ouvrirait une nouvelle phase de transition pour le marché, avec un possible regain d’intérêt futur pour les logements anciens, une fois l’écart de prix devenu trop important.
Un impact atténué par d’autres facteurs structurels
D’autres spécialistes appellent à relativiser l’effet global de la réforme sur les prix. Donato Scognamiglio, président de la société IAZI, considère que l’influence de la suppression de la valeur locative sur le marché est souvent surestimée. Il parle d’un « coup de boost léger » sur les prix, sans changement majeur à l’échelle nationale.
Il rappelle que les ménages susceptibles de profiter le plus du nouveau régime fiscal sont souvent âgés et peu enclins à investir dans un nouveau bien. Les jeunes ménages, eux, restent confrontés à des obstacles financiers importants : un bien modeste à un million de francs exige un revenu d’au moins 150 000 francs, selon ses estimations rapportées par le média helvétique.
L’évolution du marché reste donc largement conditionnée par des facteurs plus puissants que la réforme fiscale, tels que les taux d’intérêt et la pression démographique. Comme le souligne Blick, la population suisse a crû de 70 000 personnes par an au cours des deux dernières décennies, tandis que la rareté du foncier continue de limiter l’offre de logements.
Ainsi, si la suppression de la valeur locative modifie certains équilibres fiscaux et influe ponctuellement sur la dynamique des prix, ses effets demeurent partiels dans un environnement dominé par des tendances de long terme.
