Dans quels cas votre propriétaire peut-il légalement augmenter votre loyer ?

Les loyers continuent de grimper chaque année, en particulier dans les grandes villes comme Zurich. Cependant, les propriétaires ne peuvent pas augmenter les loyers de manière arbitraire. En Suisse, la législation encadre strictement les situations où un bailleur est autorisé à revoir le montant du loyer à la hausse.

Selon le relevé des loyers de mars 2024, le prix moyen du mètre carré en ville a bondi de 6 à 9 % en deux ans, faisant grimper le bail d'un trois-pièces de 1 470 francs en 2022 à 1 578 francs aujourd'hui. Mais même dans ce contexte, les bailleurs ne peuvent pas ajuster les prix à leur guise. De ce fait, la législation suisse pose des restrictions claires aux propriétaires en matière d'augmentation, ce qui permet de protéger les locataires contre les hausses abusives. Mais quelles sont les situations qui permettent une augmentation légale du loyer ? 

Quand les bases de calcul évoluent

Le premier cas où le propriétaire peut augmenter le loyer concerne les variations des bases de calcul, à savoir le taux d'intérêt de référence, l'inflation et les coûts d'exploitation du bien. Si l'un de ces paramètres augmente, le propriétaire est alors autorisé à répercuter ce changement sur le montant du bail. Toutefois, cette augmentation doit être justifiée par des documents probants, et la plupart des autorités de conciliation n'acceptent qu'une hausse forfaitaire annuelle de 0,5 à 1 %. Les informations détaillées sur le taux d'intérêt de référence et les hausses de coûts sont d'ailleurs disponibles dans des publications comme le guide juridique du « Beobachter », bimensuel suisse alémanique.

Lors de rénovations apportant une plus-value

Une autre possibilité pour le propriétaire d'augmenter le loyer survient lorsqu'il engage des rénovations qui vont au-delà de l'entretien classique du logement. Ce n'est pas parce qu'une nouvelle cuisinière est installée, par exemple, que le loyer peut être revu à la hausse. L'installation d'appareils ou d'équipements supplémentaires, qui améliorent significativement le confort du locataire, comme l'ajout d'un steamer, peut cependant justifier une hausse. Cela vaut aussi pour des rénovations énergétiques comme l'installation de panneaux solaires, à condition que ces améliorations représentent une vraie plus-value pour le locataire.

Lorsqu'un nouveau locataire emménage

Un propriétaire peut fixer un montant plus élevé quand un nouveau locataire emménage. Néanmoins, certains cantons suisses, comme Genève, Zurich et Vaud, imposent aux propriétaires de transmettre par formulaire le montant de l'ancien loyer. Cette obligation permet aux nouveaux locataires de contester une hausse excessive, à condition que l'augmentation atteigne au moins 10 %, et surtout dans les zones où les logements sont rares, comme en milieu urbain, où le taux de vacance est souvent inférieur à 1,5 %. Si le locataire estime que la hausse est abusive, il peut saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant l'emménagement.

Ainsi, peu importe la raison d'une hausse de loyer, le propriétaire doit respecter une procédure formelle en informant le locataire par écrit et en justifiant la hausse. Cette notification doit parvenir suffisamment à l'avance, en respectant les délais légaux qui permettent au locataire de réfléchir et de décider s'il souhaite contester l'augmentation. En cas de désaccord, le locataire peut s'adresser à l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant l'annonce. Cette démarche est gratuite et offre une protection importante contre les abus.