Depuis 25 ans, la Suisse connaît une hausse presque ininterrompue des prix de l’immobilier. Malgré un taux directeur désormais nul, les signaux d’un ralentissement restent absents.
Le 20 juin, la Banque nationale suisse a ramené son taux directeur à 0 %, une première historique, alors que les prix de l’immobilier, eux, poursuivent leur envolée. Cette décision, motivée par une inflation négative, intervient dans un contexte où la demande de logements reste soutenue par des conditions de crédit attractives.
En parallèle, l’immobilier helvétique enregistre des hausses marquées, notamment dans certains cantons comme Zoug, Genève ou Bâle-Ville, où la pression foncière et la rareté de l’offre continuent d’alimenter la flambée des prix. Le marché reste donc dynamique malgré les alertes récurrentes sur les risques de surchauffe.
Une croissance alimentée par les taux bas et une offre limitée
La baisse continue des taux hypothécaires constitue l’un des moteurs essentiels de cette tendance. Aujourd’hui, les offres les plus avantageuses pour une hypothèque à dix ans se situent autour de 1,19 %, comme le souligne Watson. La banque Raiffeisen évoque une possible « longue phase de taux bas, voire négatifs », créant une impulsion supplémentaire pour les acheteurs.
Depuis la fin des années 1990, les prix des maisons individuelles ont connu une progression remarquable, atteignant en moyenne 98 % de hausse sur le territoire.
Cette augmentation s’accompagne d’une offre de logements restreinte, freinée par des réglementations de plus en plus contraignantes en matière de construction, comme l’explique Christian Hilber, professeur à l’université de Zurich, également cité dans le média helvétique : « Construire est devenu encore plus difficile et encore plus cher ».
Des écarts importants selon les cantons
L’évolution des prix varie fortement selon les cantons. À Zoug, les maisons individuelles ont vu leur prix augmenter de 173 % sur les 25 dernières années, suivies de Genève (166 %) et Bâle-Ville (160 %). À l’opposé, les cantons comme Glaris (23 %), Appenzell Rhodes-Extérieures (50 %) et les Grisons (56 %) affichent des progressions bien moindres.
Pour les appartements, la hausse moyenne est de 94 %. Appenzell Rhodes-Extérieures semble initialement en tête, mais cette apparente envolée est due à un effet statistique lié à la disparition de logements très bon marché entre deux trimestres en 2000, explique l’analyse relayée par Watson. En corrigeant cet effet, la progression réelle y serait de 85 %, légèrement sous la moyenne nationale.
Un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande
L’une des causes structurelles de cette hausse prolongée réside dans l’aménagement du territoire helvétique, devenu particulièrement restrictif depuis les années 1970. Selon Christian Hilber, également cité par Watson, la fin de la « révolution des transports » et le ralentissement de l’extension urbaine ont limité la capacité des villes à accueillir de nouveaux logements à prix abordables.
La combinaison d’une offre stagnante et d’une demande toujours soutenue alimente une pression constante sur les prix. Des cantons comme Lucerne, bien au-dessus de la moyenne nationale, illustrent cette tendance, renforcée par un secteur de la construction en crise.
À Argovie, la pression croît sous l’effet de la demande émanant des cantons voisins, selon l’économiste en chef de la Banque cantonale argovienne, Marcel Koller, cité dans le quotidien suisse.
