Les manifestations de locataires se multiplient dans les centres urbains, à l’image de Zurich où des dizaines de familles ont vu leur bail résilié en bloc à la fin de l’année 2024. Ces événements traduisent une réalité plus large : l’accès au logement devient de plus en plus difficile dans tout le pays.
Au-delà des tensions visibles, la pénurie de logements résulte d’une combinaison de facteurs économiques, démographiques et législatifs. Cette situation, bien que connue, semble s’aggraver sans réponse suffisante du marché ou des politiques publiques.
Un taux de vacance parmi les plus faibles d’Europe
La situation zurichoise illustre l’intensité de la crise. Le taux de vacance y est descendu à 0,07 %, une valeur extrêmement basse, probablement la plus faible du monde occidental.
Selon Swissinfo, la moyenne nationale est de 1,08 %, soit juste au-dessus du seuil de 1 % fixé par l’Office fédéral du logement pour déclarer une pénurie. Cette valeur optimale, selon une étude de la société Wüest Partner, devrait se situer autour de 1,27 %.
La comparaison internationale est également peu favorable à la Suisse. Une étude de l’OCDE réalisée deux ans plus tôt la classait déjà parmi les pays avec le moins de logements disponibles, au même niveau que la Suède. Depuis, la situation s’est améliorée en Suède, avec un taux de vacance remonté à 1,3 %, tandis qu’elle a empiré en Suisse.
Robert Weinert, analyste chez Wüest Partner, souligne que « si on fait abstraction de petits États, la Suisse possède actuellement le taux de vacance le plus bas d’Europe ». Il précise que cette situation n’est pas isolée, d’autres métropoles comme Londres, Paris ou Munich rencontrant des difficultés similaires. Il pointe un manque général de construction dans les zones urbaines européennes.
Une croissance démographique mal accompagnée
La pénurie actuelle s’explique en grande partie par la demande croissante liée à l’immigration. En 2023, la Suisse, qui compte désormais 9 millions d’habitants, a enregistré un solde migratoire positif de 83 000 personnes, principalement des travailleurs issus de l’Union européenne. Ces dix dernières années, la population a augmenté de 0,9 % en moyenne par an, mais la construction de logements n’a pas suivi cette dynamique.
Selon les scénarios de l’Office fédéral de la statistique, la Suisse pourrait atteindre 9,43 millions d’habitants en 2030 et 10,44 millions en 2050. Ces projections seront mises à jour fin avril, mais elles confirment une tendance à long terme à la hausse démographique.
Du côté de l’offre, les chiffres sont en recul. La Société suisse des entrepreneurs a alerté début avril sur la baisse des constructions neuves : seuls 42 000 logements devraient être construits en 2025, alors qu’il en faudrait 50 000 pour répondre aux besoins. Claudio Saputelli, analyste à la banque UBS, résume la situation en ces termes : « Nous n’avons pas un problème d’offre, mais plutôt de demande ».
Il rappelle que le marché avait connu une période faste avant la pandémie, marquée par des taux d’intérêt bas et une forte activité dans la construction. Cette période avait généré une hausse du nombre de logements vacants, mais uniquement hors des centres urbains. Aujourd’hui, ces réserves sont épuisées et le retour à la situation du début des années 2000 est constaté.
Des obstacles structurels à la densification
Le ralentissement du secteur de la construction s’explique aussi par plusieurs contraintes structurelles. La Loi sur l’aménagement du territoire de 2014 a limité la possibilité de reclasser des zones en terrains constructibles, ce qui a raréfié l’espace disponible. Cette mesure reflète une volonté politique de maîtriser l’urbanisation dans un pays densément peuplé.
Face à cette limitation, les autorités plaident pour une densification accrue, notamment en construisant en hauteur sur les zones déjà bâties. À Zurich, la capacité théorique d’accueil pourrait atteindre 650 000 personnes, soit 200 000 de plus qu’aujourd’hui. Pourtant, ce potentiel reste largement inexploité.
Selon une étude de la Banque cantonale de Zurich, seuls 14 % des nouveaux logements construits dans le canton sont issus de surélévations sur des structures existantes. Pour Ursina Kubli, responsable de la recherche immobilière de l’établissement, cette dynamique reste marginale malgré un fort potentiel.
Le cycle démolition-reconstruction est plus actif : il a permis, à Zurich, d’augmenter de 87 % le nombre de locataires sur une même surface, mais ces projets font souvent l’objet d’oppositions.
Un autre frein tient à la pratique des recours, qualifiée par Kubli de « cinquième langue nationale ». Ces procédures, bien que légales, retardent ou bloquent de nombreux projets et rendent difficile toute évolution rapide du marché.
Du côté monétaire, un espoir subsiste : la Banque nationale suisse a abaissé son taux directeur à cinq reprises, et des taux négatifs pourraient revenir. Selon Claudio Saputelli, cela pourrait pousser certaines caisses de pension à réorienter leurs investissements vers l’immobilier. Néanmoins, cet effet serait décalé dans le temps, car les projets immobiliers exigent des délais longs pour leur réalisation.
Robert Weinert estime que la pénurie de logements devrait rester un sujet de préoccupation en Suisse pour au moins les cinq prochaines années.
