Le cadre réglementaire de Bâle III a été élaboré par le Comité de Bâle de la Banque des règlements internationaux (BRI) afin de sécuriser le secteur bancaire face aux risques liés au crédit. En Suisse, cette réforme se traduit par une obligation accrue pour les banques de mobiliser davantage de capitaux propres lorsqu’elles accordent des prêts immobiliers à risque élevé.
D’après Blick, les emprunteurs dont le ratio hypothécaire est inférieur à 60 % bénéficient d’une légère baisse des marges bancaires, ce qui leur permet d’obtenir des conditions de crédit plus avantageuses. En revanche, ceux ayant contracté des prêts importants ces dernières années, notamment avec un taux fixe ou une hypothèque indexée sur le Saron, doivent désormais faire face à des coûts plus élevés. Pour ces profils, les banques appliquent une augmentation des marges ou un relèvement des taux d’intérêt.
Un marché plus difficile pour les propriétaires d’immeubles locatifs
Les investisseurs et propriétaires de logements mis en location sont parmi les plus touchés par cette réforme. Les nouvelles exigences bancaires imposent aux établissements de renforcer leurs fonds propres pour ces crédits, ce qui entraîne une augmentation des taux d’intérêt appliqués aux biens locatifs, aux résidences secondaires et aux immeubles de rendement.
Selon la même source, ces mesures accentuent un phénomène déjà en place avant l’entrée en vigueur de Bâle III. Le financement des immeubles locatifs était déjà soumis à des conditions plus strictes en raison des risques liés aux vacances locatives et aux fluctuations de valeur. Désormais, la hausse des coûts de refinancement pousse certains propriétaires à envisager une vente. Mais la demande étant affectée par les conditions de crédit plus contraignantes, de nombreux acheteurs potentiels recherchent des prix plus bas pour compenser ces charges accrues.
Jöel Buntschu, responsable immobilier chez BDO, constate déjà une baisse des prix dans certaines zones. En dehors des emplacements les plus prisés, les réductions atteignent entre 10 et 20 %, tandis que les centres-villes restent relativement épargnés grâce à une demande toujours soutenue.
Un frein aux nouveaux projets immobiliers
Les exigences renforcées en matière de fonds propres impactent également le développement de nouveaux projets immobiliers. Jusqu’à fin 2024, les banques finançaient jusqu’à 75 % du prix d’achat d’un bien immobilier. Désormais, cette limite a disparu, obligeant les acquéreurs à apporter un financement personnel bien plus élevé, souvent supérieur à 40 %.
Comme l’explique Blick, cette nouvelle contrainte rend certains projets difficilement rentables. Les promoteurs immobiliers souhaitant construire des immeubles locatifs pour vendre les appartements en copropriété doivent désormais financer jusqu’à 50 % de leur projet avec leurs propres fonds. Cette exigence ralentit considérablement l’essor de nouveaux chantiers, plusieurs étant suspendus ou retardés.
Même si la Banque nationale suisse envisage d’abaisser son taux directeur de 0,25 % lors de sa réunion du 20 mars, cette mesure ne suffira pas à redynamiser le secteur. Selon les experts, la construction de logements devrait ralentir, ce qui pourrait encore réduire l’offre et accentuer les tensions sur le marché immobilier.
