L’Office fédéral du logement a abaissé le taux de référence à 1,25 % depuis le 1er septembre. Cette réduction, combinée à celle du printemps, donne droit à près de la moitié des locataires suisses à une diminution de loyer. Pourtant, les obstacles à cette baisse s’accumulent.
Alors que la pression sur le marché locatif reste forte, les acteurs du secteur immobilier multiplient les arguments pour conserver leurs marges. Le rendement net devient un levier juridique utilisé pour maintenir des loyers élevés, en dépit des nouvelles conditions économiques. Cette stratégie soulève des tensions entre bailleurs et locataires, dans un contexte de hausse généralisée des prix.
Un rendement « trop faible » comme argument répété
La législation suisse sur le bail permet aux propriétaires de refuser une baisse de loyer si leur rendement net est inférieur à 3,25 %. C’est ce seuil que de nombreux bailleurs brandissent désormais. Selon Blick, les propriétaires expliquent que la baisse du taux de référence ne justifie pas, en soi, une réduction du loyer si la rentabilité de leur capital n’est pas suffisante.
Nicole Schweizer, codirectrice du service juridique de l’Association des locataires de Zurich, indique que les cas de refus fondés sur un rendement prétendument insuffisant se multiplient. Elle constate également que les bailleurs cherchent à compenser la baisse théorique en invoquant l’inflation ou les hausses de frais d’entretien déjà appliquées. Une pratique rendue possible par le droit du bail, mais qui doit reposer sur des éléments comptables précis pour être recevable devant une autorité de conciliation.
Des démarches administratives dissuasives pour les locataires
D’après Sarah Brutschin, membre de l’Association suisse des locataires, les locataires ont la possibilité de contester le refus d’un propriétaire en saisissant une autorité de conciliation. Mais dans les faits, peu s’y aventurent. Le média helvétique souligne que la majorité craint d’entrer en conflit avec son bailleur, ou redoute les coûts d’une procédure judiciaire.
À Zurich, la procédure devient payante dès le passage au tribunal. À Bâle-Campagne, la situation est différente : en cas de refus du bailleur de présenter ses calculs, c’est à lui de saisir la justice. Cette différence cantonale influence largement le comportement des locataires, qui doivent peser le risque financier avant d’engager toute démarche.
Nicole Schweizer, également médiatrice à l’autorité de conciliation du district de Pfäffikon, indique que les propriétaires dévoilent rarement leurs calculs. Ils misent sur l’inertie ou l’abandon du locataire face à la complexité des démarches.
Une obligation de baisser le loyer dans certains cas
Le droit du bail prévoit une exception claire : si le rendement net d’un bailleur dépasse 3,25 %, il est tenu de baisser le loyer. Cette obligation s’applique sans qu’un locataire ait besoin de la réclamer, à compter du 2 septembre.
Toutefois, cette mesure reste théorique si les bailleurs ne déclarent pas leurs rendements ou ne reçoivent aucune demande formelle de réduction. L’Association suisse des propriétaires rappelle d’ailleurs que la baisse n’est pas automatique et dépend de la situation financière concrète de chaque bailleur.
La Banque cantonale de Zurich estime que les économies pourraient atteindre 700 francs par an pour un ménage payant 2000 francs de loyer net. Malgré cela, en l’absence de mécanismes contraignants, la majorité des baisses potentielles pourraient ne jamais se concrétiser.
