Les loyers en Suisse vont connaître une hausse significative dans les prochaines années, selon les prévisions de l’Office fédéral du logement (OFL). Le directeur de cet organisme, Martin Tschirren, a indiqué dans un entretien publié par la NZZ am Sonntag que les loyers proposés sur le marché suisse pourraient augmenter de 3 à 5 % par an, une tendance qui touche particulièrement les nouveaux locataires ou ceux obligés de déménager.
Cette hausse, avertit-il, est liée à une demande supérieure à l’offre, situation qui risque de persister tant que l’activité économique reste stable. L’un des principaux facteurs expliquant cette évolution réside dans la transformation du marché du logement, qui devient de plus en plus un terrain d’investissement pour les capitaux. Mais au-delà de la demande, la question de la disponibilité des terrains à bâtir est cruciale.
Une demande croissante, une offre stagnante : les causes de la hausse des loyers
Le marché du logement en Suisse est sous pression depuis plusieurs années, avec une demande qui dépasse largement l’offre disponible. Martin Tschirren a confié à la NZZ am Sonntag, que cette situation s’explique en grande partie par le fait que le marché immobilier est désormais vu comme un placement lucratif pour les investisseurs. Cela crée une dynamique où les prix sont poussés à la hausse, surtout dans les zones urbaines les plus demandées, comme Zurich, Genève ou Bâle. L’offre, quant à elle, reste insuffisante pour répondre aux besoins croissants. Les terrains à bâtir, de plus en plus rares, rendent difficile la construction de nouveaux logements. Autrefois, la solution à cette problématique résidait dans la mise en zone de nouvelles parcelles constructibles. Mais aujourd’hui, cette option est devenue de plus en plus compliquée, si ce n’est irréaliste, dans certaines régions du pays.
Cette pénurie de terrains disponibles pour la construction, combinée à une forte demande, entraîne une pression haussière sur les loyers. En conséquence, les ménages, notamment ceux de classe moyenne et inférieure, se retrouvent confrontés à une situation de plus en plus tendue. Les loyers sont devenus un fardeau financier pour de nombreux locataires, notamment ceux qui sont contraints de déménager dans un marché où la concurrence pour chaque bien disponible est exacerbée.
Des obstacles à la construction : une réduction des permis de construire et des oppositions
Une autre cause importante de l’augmentation des loyers en Suisse est la diminution du nombre de permis de construire accordés ces dernières années. Depuis 2016, le nombre de permis de construire a chuté de près d’un tiers, réduisant ainsi la capacité de construction de nouveaux logements. Martin Tschirren souligne que, bien que l’activité de construction n’ait pas diminué dans les mêmes proportions, elle est néanmoins en baisse, et cette tendance devrait se poursuivre dans les prochaines années.
L’un des principaux obstacles à la construction de nouveaux logements est lié aux oppositions et recours administratifs. Ces freins au processus de construction sont souvent motivés par des intérêts locaux, ce qui retarde ou empêche la réalisation de projets immobiliers. Une étude menée récemment a mis en lumière l’importance de réformer le droit d’opposition, en le limitant aux personnes directement concernées. Selon Tschirren, cela permettrait d’accélérer les projets de construction, tout en maintenant le droit à consultation, mais de manière plus ciblée. Il suggère également d’introduire des frais ou des dommages et intérêts en cas d’oppositions abusives, ce qui pourrait être une solution pour éviter des blocages injustifiés.
En parallèle, le directeur de l’OFL évoque également les effets mitigés du plafonnement des loyers, tel qu’il est pratiqué à Bâle. Si, d’un côté, le plafonnement a permis de limiter les résiliations abusives et d’offrir une plus grande stabilité aux locataires, il a aussi des effets indésirables sur la construction et la rénovation des biens. Cette réglementation a en effet découragé certains investisseurs, qui ont choisi de se tourner vers des marchés plus rentables. Le canton de Bâle-Ville a dû ajuster ses règles afin de rendre la rénovation de logements plus attrayante pour les propriétaires et investisseurs. Le modèle de plafonnement des loyers présente donc des avantages, mais aussi des inconvénients, et sa mise en œuvre à l’échelle nationale pourrait se révéler complexe.
