Le projet du Léman Express est né d’une convention de 1881, mais sa réalisation a pris une nouvelle dimension en 2000 avec la décision des autorités genevoises d’interconnecter les réseaux ferroviaires suisse et français. Après des années de travaux, la ligne a été inaugurée en décembre 2019. Cinq ans plus tard, les effets sur l’immobilier sont clairement visibles, en particulier dans les communes desservies par la ligne.
Wüest Partner a analysé l’évolution des prix des loyers et des biens en PPE dans les communes concernées, mettant en évidence une dynamique de hausse. Ces prix ont augmenté de manière significative à proximité des gares du Léman Express, bien que plusieurs facteurs, tels que la qualité des biens disponibles et la distance aux gares, aient également joué un rôle dans ces hausses.
Une hausse générale des prix dans les communes suisses
Les communes suisses situées le long du Léman Express ont observé des augmentations notables des prix des loyers et des biens en PPE. À Genève, le loyer moyen par mètre carré est passé de 365 CHF en 2019 à 395 CHF en 2024, soit une hausse de 8 %. Des communes comme Bellevue (+13 %), Chambésy (+12 %) et Coppet (+13 %) ont connu des augmentations encore plus marquées.
Les prix des PPE suivent une tendance similaire, avec une hausse de 13 % à Coppet et de 9 % à Genève-Eaux-Vives. Ces hausses sont la conséquence directe de l’accessibilité améliorée grâce à la ligne du Léman Express, qui permet une connexion rapide et pratique entre Genève et les communes avoisinantes, rapporte Le Temps.
Il est important de noter que la qualité des logements disponibles influence ces augmentations. En effet, lorsque des appartements de moindre standing sont mis sur le marché, cela peut tirer les prix vers le bas.
En revanche, l’arrivée de logements haut de gamme renforce l’augmentation des prix. Cela explique en partie les hausses observées dans certaines zones proches des gares, où la demande est plus forte et l’offre de qualité supérieure.
L’impact sur les prix en France
Du côté français, l’impact du Léman Express est tout aussi tangible. Selon les données de Wüest Partner et du Figaro Immobilier, les loyers et les prix des biens en PPE dans le département de la Haute-Savoie ont également augmenté de manière significative.
À Annemasse, les loyers ont augmenté de 32 % entre 2019 et 2024, et les prix des PPE ont progressé de 32 %. Annecy a enregistré une hausse de 24 % pour les loyers, tandis qu’Évian-les-Bains et Thonon-les-Bains ont vu leurs prix augmenter de 25 %.
Ces hausses sont en grande partie dues à la facilité d’accès à Genève grâce au Léman Express. Les communes françaises les plus proches de la ligne, comme Annemasse, ont observé des augmentations plus importantes, tandis que des villes plus éloignées, comme Bonneville (+17 %), ont vu des hausses plus modérées.
Le prix des loyers à Annemasse a ainsi bondi de 32 %, tandis que les loyers à Bonneville ont progressé de 17 %. Cette variation illustre l’effet différencié du Léman Express en fonction de la distance à la gare.
La proximité des gares semble donc jouer un rôle crucial dans ces augmentations de prix. Les logements situés près des gares connaissent une demande plus forte, ce qui entraîne une hausse des prix, alors que les villes plus éloignées, bien que bénéficiant de l’accès au Léman Express, voient des augmentations moins importantes.
La qualité du stock et la distance aux gares
Corinne Dubois, économiste chez Wüest Partner, souligne que l’analyse des prix immobiliers doit prendre en compte la qualité du stock disponible. Si des appartements de moins bon standing sont mis sur le marché, cela peut avoir un effet modérateur sur les prix médians, les tirant vers le bas. À l’inverse, l’arrivée de logements haut de gamme dans des zones proches des gares peut renforcer la tendance haussière des prix.
En outre, la distance aux gares joue un rôle clé. Les communes les plus éloignées du Léman Express, telles que Dardagny et Genthod, ont connu des hausses moins importantes que celles situées plus près des stations. Par exemple, à Tannay, les loyers ont augmenté de seulement 1 % en cinq ans, tandis que Dardagny a observé une hausse de 4 %. Ces différences montrent que l’impact du Léman Express sur les prix immobiliers est plus prononcé pour les communes proches des gares, explique le média helvétique.
Ce phénomène peut être expliqué par la dynamique de l’offre et de la demande. Plus la distance à la gare est courte, plus les prix augmentent en raison de la demande accrue, tandis que dans les communes plus éloignées, l’impact est plus modéré, bien que les prix restent en hausse.
