Depuis plusieurs années, le marché immobilier en Suisse connaît une tendance haussière marquée. La demande ne cesse d’augmenter, notamment en raison de la croissance démographique et de l’attractivité des grandes agglomérations.
L’investissement immobilier est ainsi perçu par de nombreux citoyens comme un placement sûr, ce qui contribue à faire monter les prix des maisons et des appartements. Toutefois, cette tendance pourrait-elle se poursuivre à long terme ?
L’expert Hendrik Budliger, fondateur du Centre de compétence pour les questions démographiques, avance une hypothèse audacieuse. Selon lui, l’immobilier suisse pourrait bientôt connaître un retournement.
Les prix actuels, basés sur l’idée que la demande va continuer à croître indéfiniment, seraient artificiels et pourraient se corriger dans les années à venir, une fois que la population commencera à décroître, explique Blick.
La fin du baby-boom et ses conséquences sur la demande
Budliger s’appuie sur des facteurs démographiques pour justifier sa prédiction. Selon lui, la population suisse devrait commencer à diminuer après 2043, principalement en raison de la baisse du nombre de naissances et de l’espérance de vie qui ne cessera de se réduire.
Cette évolution aurait un impact majeur sur la demande de logements, surtout dans les zones urbaines. Le démographe met en avant l’exode des jeunes générations, qui, confrontées à un marché de plus en plus difficile, pourraient ne pas être en mesure de maintenir la demande à un niveau élevé.
La génération des baby-boomers, qui détient une grande partie du parc immobilier, devrait alors vouloir vendre ses maisons, alimentant ainsi une offre excédentaire face à une demande plus faible.
L’impact de cette hypothèse sur les grandes agglomérations
Hendrik Budliger précise que cette baisse des prix concernerait principalement les grandes agglomérations, où la pression sur le marché immobilier est la plus forte. Il y voit un risque de « trop de maisons » pour un nombre insuffisant de jeunes acheteurs prêts à investir dans des logements individuels.
Un scénario similaire a déjà été observé aux États-Unis, où la vente massive de maisons a conduit à une baisse des prix. Toutefois, Budliger avertit que pour les personnes ayant acquis une maison récemment avec un emprunt important, une correction du marché pourrait se transformer en un véritable « crash financier« , aggravé par les dettes accumulées.
Un marché à l’équilibre fragile
Si les projections de Budliger soulèvent des interrogations, elles ne sont pas partagées par tous les experts. Selon un rapport de l’UBS, certaines régions suisses, notamment les zones alpines des Grisons et du Tessin, présentent déjà des signes de vacance de logements, exacerbés par les évolutions démographiques et l’exode rural.
Ces régions pourraient être plus vulnérables face à un excédent de logements, mais les grandes agglomérations, comme Zurich ou Genève, devraient, selon certains analystes, rester relativement stables, malgré les changements démographiques.
